@andrewmosrieltor
Информационный канал с "юридическим уклоном" для РИЭЛТОРОВ и КЛИЕНТОВ. Юрконспекты, шаблоны договоров и соглашений, памятки. По всем вопросам пишите мне в Whats App 8 926 206 5170
«Ваши Госуслуги взломаны», «Вам нужно помочь поймать преступников»… Вы уверены, что сможете распознать мошенника? Это важно послушать каждому!В новом выпуске подкаста «Искажение.Диалог» от «Лапша Медиа» поговорили с Ильей Елясовым, оперуполномоченным по особо важным делам УБК МВД России. 🔺Смотрите выпуск в группе ВКонтакте 🔺Или на RUTUBE«Лапша Медиа» в МАХ | Telegram | VK
🔥 Про АВАНС…Я предпочитаю сделать предавансовую проверку по открытым источникам до внесения предоплаты, вместе с тем есть АН и агенты, которые не предоставят документы до внесения денег - так работают и с этим приходиться считаться: в этом случае берите с собой юриста, потому что разобраться с кипой документов, которые Вам дадут, может оказаться непосильной задачей…Ниже приведу отдельные пункты в договоре аванса:ООО “Рога и Копыта” в лице гендиректора Иванова Иван Ивановича, действующего на основании Устава и в силу полномочия, указанного в Агентском договоре №0001 от такой то даты, заключенного с Петровым Петром Петровичем…далее ПродавецПункт при альтернативе: Объект продается при условии одновременного приобретения Продавцом альтернативного Объекта2, получения постановления органов опеки и попечительства, разрешающего отчуждение Объекта и приобретения альтернативного Объекта2 с наделением несовершеннолетней Петровой долей в таком то размере в Объекте2.Напомню, что договор толкуется не по названию, а по содержанию.На практике нередко под соглашением об авансе маскируют соглашение о внесении обеспечительного платежа, при этом указывают довнесение на сделке + в случае уклонения или отказа покупателя от сделки, несоблюдения им условий сделки - внесенная денежная сумма остается у продавца.Коллеги, я подготовил для Вас новый комплект предварительных соглашений.По всем вопросам пишите мне в личку телеграма или в мессенджеры, тел 8-926-206-5170#авансАндрей Осипов пишет...
🔥 СХЕМА РАБОТЫ по ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТАКоллеги, ниже привел примерную схему работы, которая будет полезна новичкам:1.Первичная консультация и оценка реалистичности проекта.2.Заключаем договор на поиск покупателя, определяем сроки, этапы работ и вознаграждение риэлтора.3.Предпродажная подготовка объекта, включая подготовку пакета необходимых документов для сделки + параллельно делаем СМА.4.Определяем начальную цену в рекламе (важно сразу выйти на рынок по правильной цене).5.Реклама объекта на площадках, прием звонков, получение обратной связи, показы и переговоры, согласование схемы сделки.6.Принятие предоплаты (я предпочитаю обеспечительный платеж и задаток)7.Организация и проведение сделки.8.Передача объекта покупателю.9.Расчеты с продавцом и передача ему папки сделки.#схемаработыПодписывайтесь на мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет...
После дела Долиной: похожие дела - разные выводыПосле дела Долиной многим показалось, что по сделкам, совершенным под влиянием мошенников, Верховный Суд РФ уже дал готовую формулу.Но скорее он дал не формулу, а важное разграничение.Главная ошибка в обсуждении таких дел - смешивать разные пороки воли в одно общее: «человека ввели в заблуждение».Между тем закон требует различать как минимум три вещи:1️⃣ Заблуждение в природе сделки - это ошибка в том, что именно человек совершает: понимает ли он, что подписывает именно договор купли-продажи, влекущий переход права собственности.2️⃣ Заблуждение в мотиве сделки - это ошибка в том, зачем он это делает: например, человек понимает, что продает квартиру, но считает, что делает это «для вида», в рамках «операции», ради «спасения имущества», с последующей отменой сделки.3️⃣ Обман по ст. 179 ГК - это вообще отдельный состав, который не возникает автоматически только потому, что человек ошибался в мотивах.Именно это ВС РФ и подчеркнул в деле Долиной. Если продавец понимал, что подписывает куплю-продажу и что она повлечет переход права собственности, то ошибка в том, зачем это делается, - это заблуждение в мотиве, а не в природе сделки. А п.3 ст.178 ГК прямо говорит: заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточным основанием для признания ее недействительной. То же касается и заблуждения относительно правовых последствий - например, ожидания, что потом все «само отменится, когда закончится операция спецслужб». Отсюда важный вывод: из самого факта мошеннического воздействия еще не следует автоматически ни заблуждение в смысле ст. 178, ни обман в смысле ст. 179.Если спор идет по ст. 178 ГК, суд должен показать, что речь именно о юридически значимом заблуждении, а не просто об ошибке в мотивах.Если по ст. 179 ГК - нужно отдельно разбирать состав обмана, в том числе вопрос о том, знала или должна была знать другая сторона сделки о порочности ситуации. На эту тему опубликована хорошая статья Ивана Третьякова (приклады
Адвокат Калой Ахильгов о мессенджере МАХ
Должник продал квартиру, затем заявил о банкротстве. В процедуре сделку оспорили, но ВС РФ занял сторону покупателя, подробнее в посте Младшего прапорщика юстиции
🔥 ЗАМЕТКИ на ПОЛЯХ Коллеги, сегодня мы живем в бесконечном инфопотоке информации: посты, сторис, статьи, подкасты и.т.п...Главная валюта цифровой эпохи это не информация, а внимание: понятие attention economy ввел физик Майкл Голдхабер в 1997 году, и в этой экономике побеждают не умные и талантливые, а те, кто умеет захватывать внимание людей, подробнее в посте Ольги Берек Лично я отписался от многих каналов коучей, юристов, потому что там либо страшилки, либо вода для новичков, либо пересказ чужих побед и кейсов под соусом эксклюзива, а зачастую всё вместе взятое…Особенно удручает позиция: сначала сильно напугать, а потом продать свое обучение, курсы, семинары и.т.п…Если уж Вы продаете нам свое обучение - то сначала сами изучите вопрос детально (ошибок немало).Также заметил, что в подавляющем большинстве юристы и адвокаты рассказывают о своих победах, но очень мало кто прилюдно делится своими поражениями и делает соответствующие выводы... Почти в каждом посте звучит призыв: телеграм работает с перебоями и чтобы не потеряться вот мой канал в MAХ (тут я и сам грешен)#заметкинаполяхАндрей Осипов пишет...
ВС уточнил нюансы дел о продаже квартир под влиянием аферистовhttps://www.rapsinews.ru/judicial_analyst/20260417/311777224.htmlВерховный суд РФ указал на право двусторонней реституции по делам об оспаривании сделок с недвижимостью, которые заключены под влиянием мошенников. Возвращая продавцу квартиру, суду следует подумать и об интересах покупателя.
Подают в суд на крупное АН в СПб...У меня на эту тему был постЕсли покупатель по ПДКП вносит обеспечительный платеж - то, как правило, указывают штраф для него за невыход на сделку, который и засчитывается из ОП...На практике узнать конкретные причины почему банк отказал покупателю порою не удается...То есть покупатель хочет купить объект, но из за отказа банка (по любым причинам) не может...Коллеги, как Вы считаете статья 416 ГК РФ будет тут работать или нет ?#банкзарубилпокупателяАндрей Осипов пишет...
🔥 О заверениях в договоре наймаКоллеги, мы всем знаем, что сдавать квартиру в наем можно только с согласия всех сособственников и пользователей объекта, поэтому в ДКНЖП как правило есть пункт о том, что:"Все разрешения и согласия от совладельцев и пользователей объекта на сдачу в аренду получены, а условия сдачи с ними согласованы”Я предлагаю формулировать данный пункт в виде заверений наймодателя, согласно ст.431.2 ГК РФ, в котором указываю, что эти заверения имеют для нанимателя существенное значение, а в случае их недостоверности он вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (+ нужно еще указать порядок уведомления, обязанность по возврату обеспечительного платежа и штраф для наймодателя…)Конечно при заключении ДКНЖП нанимателю нужно запросить правоустановку, ВДК (ЕЖД) + выписку из ЕГРН, которую заказывает сам соб…Вместе с тем на практике кроме паспорта и онлайн выписки ничего не дают и узнать о “прописанных” можно только со слов наймодателя. Напомню, что юридически правильный договор несомненно важен, но ДКНЖП - это прежде всего про отношения, а они после заключения договора только начинаются…Сегодня наймодатель - слабая сторона, и этонеобходимо учитывать при составлении договора. Для коллег я подготовил несколько вариантов договоранайма + памятки для нанимателя и наймодателя.Пишите мне в личку телеграма https://t.me/andrewosipov12 или в мессенджеры, тел 8-926-206-5170Подписывайтесь на мой канал в MAХАндрей Осипов пишет...
Комментарий к определению ВС РФ по делу Долиной от Петербургской цивилистики.Написан понятным языком, рекомендую коллегам почитать !
ПРО ЗАВЕРЕНИЯО заверениях (ЗОО) есть хороший пост от Юлии Серовойhttps://t.me/andrewmosrieltor/6903 + также см.комменты к нему.Ключевое: заверения это информация, которую дает заверитель о фактах и обстоятельствах, которые ему известны (или должны быть известны), и которые проверить другим способом не представляется возможным, и за достоверность которых он выразил готовность отвечать, а реципиент (получатель заверений) полагается на них и вступает в договор.Далее будут лично мои наблюдения и выводы:1. В ДКП недвижимости между физлицами ЗОО не работают в 99%случаев, несмотря на то, что блок заверений сегодня в договорах занимает немаленькую часть…И не только в сделках под влиянием, но и в обычных сделках."Почему это происходит я не могу понять, но практики по заверениям в СОЮ в споре между физ.лицами по сделкам с недвижимостью крайне мало” - рассказывает судебный юрист Артем Уманец.Та “простынь ЗОО”, которую риэлторы, да и юристы нередко включают в ДКП на несколько страниц, воспринимается судами критически (а чаще вообще не обращается внимание) - рассказывает Артем, - лучше делать отдельное заверение в нотариальной форме в отношении конкретных фактов.2. Включение заверений продавца в предварительное соглашение сегодня является по сути обязательным элементом, потому как дает право покупателю отказаться от договора, если ЗОО окажутся недостоверными - и это законный способ “соскочить” с ПДКП.3. В риэлторском договоре также важно получить заверения от клиента, например, что он не заключал аналогичных договоров с другими исполнителями…Почитать по теме можно здесь https://t.me/andrewmosrieltor/6372https://t.me/andrewmosrieltor/5183Как правильно сформулировать ЗОО или как их “обнулить”, если Вы на стороне контрагента - есть в моем конспекте по ДКП.По всем вопросам по теме пишите мне в личку телеграма @andrewosipov12 или в мессенджеры, тел.8-926-206-5170Подписывайтесь на мой канал в MAХАндрей Осипов пишет...
К новому собственнику помещения переходит задолженность предыдущего по взносам на капремонт, но не обязанность по уплату пеней
Основные рекомендации риэлторам по ведомым даны здесьЯ бы добавил, что, если не покупает встречку на полную сумму и не дает контакты родственников - от сделки отказываемся.Конечно только безналичная оплата без занижений и завышений.Нотариат с видеофиксацией + видеосъемка разговора с продавцом, в котором выясняете мотив сделки и обсуждаете её условия.К страхованию титула я бы добавил покупку сертификата М2 на 3 года: судебники у них хорошие, да и выйдет это дешевле чем нанимать потом адвоката (по сути покупаем юристов на случай суда)Освидетельствование прямо перед сделкой в центре Сербского, но не забывать об этомНовое по ведомым здесь#ведомыйпродавецАндрей Осипов пишет...
Опять юрист покупателя просит предоставить “вагон и маленькую тележку” различных документов и справок и мотивирует это: “мы хотим быть добросовестными покупателями”Ранее по теме у меня был постДобавлю, что покупатель признается добросовестным, если при заключении сделки он полагался на данные ЕГРН (ст.8.1 ГК РФ).Кроме того добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается: ст.1, п.5 ст.10 ГК РФВместе с тем добросовестность покупателя не имеет значения, если будет доказано, что имущество выбыло помимо воли собственника.У меня вопрос – в спорах, где фигурирует ст.177 ГК РФ добросовестность покупателя имеет значение ?К сожалению в большинстве случае покупатель, действуя с обычной осмотрительностью, не может распознать, что лицо не было способно понимать значение своих действий и руководить ими…#добросовестныйприобретательАндрей Осипов пишет...
🔥 МЫСЛИ о ПРОВЕРКАХ Почему до сих пор не разработаны общие стандарты проверок в сделках с недвижимостью ?У отдельных юристов и АН есть свои регламенты (а по сути квазистандарты), но общие стандарты проверок в сделках с недвижимостью, которые разработаны проф.юристами на уровне гильдий и объединений, лично мне не известны…Рисков, особенно на вторичке, очень много: банкротство в цепочке, наследственные риски, торги (их могут оспаривать), возрастные и ведомые продавцы, доверенности, юрлица в цепочке, субсидиарная ответственность и.т.п…Вместе с тем на рынке много неоднозначного при оценке рисков даже среди юристов.В качестве примера приведу статью от Максима Граната, в которой он ставит под сомнение расхожий миф о том, что “свежее наследство” нельзя покупать.Отсутствие четких стандартов проверок приводит к спорам в предварительных соглашениях, например в договоре задатка мы обычно пишем:"В случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на квартиру – покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от приобретения квартиры, при этом вся сумма задатка подлежит возврату покупателю в такой то срок”На практике споры между юристами продавца и покупателя поэтому вопросу возникают очень часто:юрист продавца полагает, что выявленный риск не может повлечь утрату, а юрист покупателя, что может…Буду благодарен за мнения и комментарии !Подписывайтесь на мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет...
В Совете Федерации завершили работу над концепцией закона о риэлторской деятельности
🔥 Тонкости договора задаткаСтороны в ПДКП вправе установить порядок и сроки внесения покупателем задатка периодически платежами и установить штраф за каждый факт нарушения.Такой штраф обеспечивает самостоятельное обязательство по своевременной оплате задатка, а не обязанность заключить основной договор.То есть, для применения ответственности за нарушение обязательства по своевременному и полному перечислению задатка не имеет правового значения по вине какой из сторон предварительного договора не был заключен основной договор.Вот пример судебной практики https://kad.arbitr.ru/Card/477249cf-b421-4470-bd6c-59e9e65ffa95Напомню, что вносить задаток периодическими платежами можно, подробнее см. определение ВС РФ по делу Смирнов против Бабарыкиной и Щурковой В нашей практике подобное увидел недавно при покупке дорого объекта:Был заключен договор задатка, по которому покупатель вносил его двумя частями по 10 млн руб, а общая сумма сделки составляла более 150млн…Коллеги я подготовил для Вас новый комплект, который включает договор задатка и соглашение о внесении обеспечительного платежа !Пишите мне в личку телеграма @andrewosipov12 а также в вотсап* и в MAХ тел 8-926-206-5170*принадлежит Meta, которая признана экстремистской и запрещена.Подписывайтесь на мой канал в MAХАндрей Осипов пишет...
🔥 Мои размышления о договоре и работеНапомню, что по ДВОУ по общему правилу оплачивается сам процесс деятельности или действия исполнителя.Вместе с тем, норма ст. 779 ГК РФ является диспозитивной, и не запрещает сторонам договора возмездного оказания услуг установить достижение результата как условие для оплаты услуги.Консультант отвечает перед клиентом за полезность своих действий, и в этом состоит предпринимательский риск консультанта.В случае возникновения спора о качестве оказанных консультантом услуг потребуется оценить достаточность предпринятых исполнителем усилий - действовал ли он с такой заботливостью и профессионализмом, с какими по обстоятельствам дела действовал бы любой разумный консультант, стремящийся принести пользу заказчику.Разумность и умения консультанта зависят от уровня его квалификации и профессионализма.Все это я написал к тому, что сегодня работать риэлтору в одиночку и быть “всезнайкой” становится сложно…Олеся Перепеча в своем посте сравнивает агента в АН и “универсального” агента, который работает на себя…Выскажу свое мнение: риэлтору необходимо работать в связке с профильным юристом, налоговым экспертом, ипотечным брокером, страховщиком, возможно маркетологом, и это оптимальный вариант."Всезнайки" по моим наблюдениям однозначно проигрывают !Коллеги, моя сфера интересов - это договоры, в том числе риэлторские, и, если у Вас есть вопросы по этой теме, нужен правильный договор или необходимо провести аудит Вашего договора - Вы можете написать мне в личку телеграма @andrewosipov12 или в вотсап* и в MAХ тел8-926-206-5170*принадлежит Meta, которая признана экстремистской и запрещена в РФ.Подписывайтесь на мой канал в MAХ Андрей Осипов пишет...
Пункт о залоге в пользу продавца в ДКП квартиры, в который часть цены оплачивается средствами МСК, критикует Георгий Симонян
