Артем Цогоев | Недвижимость

На кого я подписан ✅✍🏻 Продолжаю знакомить читателей с интересными каналами мира недвижимости и инвестиций.📱Руслан Сухий активно ведёт свой личный телеграм-канал. Так как я считаю Руслана своим коллегой, популяризатором коллективных инвестиций в недвижимость и обладателем нестандартного взгляда на продвижение девелоперских проектов, я достаточно давно слежу за его творчеством. 💬Кстати, Руслан пришел в MAX!👉🏻Подписан сам и всячески рекомендую вам, ссылка на телеграм-канал: https://t.me/ruslan_rentaved

⛔️ Иногда плохие люди втягивают хороших людей в партнёрства. Но это странные партнёрства - в результате плохие люди получают всё, а хорошие - ничего. Так у хороших людей появляется новый опыт. А у плохих - много денег.🏗 Похожая история разворачивается сейчас в Майами. Лора Таубер, местный юрист по недвижимости с тридцатилетним стажем, три года работала на проект HueHub - один из крупнейших жилых проектов Майами. В её задачи входило договориться с местными властями и в конечном итоге довести проект до РНС. Всё получилось - буквально на прошлой неделе начался снос старых строений на участке. А Лора Таубер подаёт иск в суд против своего «партнёра» Пабло Кастро.🏢 Масштаб проекта HueHub внушительный: 6000 апартаментов в шести 35-этажных башнях на 6 га. Для девелопера Пабло Кастро это первый проект в США, до этого он владел крупным застройщиком Барселоны, Grupo Corp. Из Grupo Corp он вышел около трех лет назад и переехал в Южную Флориду. В 2023 году Кастро купил те самые 6 га за $29,3 млн. 📋 По словам Таубер, Кастро обещал ей 50% дохода от управления недвижимостью, 1% комиссии за управление активами, 10% девелоперского вознаграждения. Помимо этого Кстро обещал выплатить $50 тыс. в месяц за три года работы ПОСЛЕ получения РНС. Всё это - на словах. На бумаге договоренности не фиксировались - Кастро не хотел, не мог, был не в настроении. В феврале 2026 года Таубер пришла на встречу с Кастро уже с юристом. На следующий день её не пустили в офис, отключили корпоративную почту и убрали фото с сайта проекта. 💸Сейчас Лора Таубер пытается взыскать с Пабло Кастро свыше $150 млн. А стройка тем временем уже вовсю идёт.⚠️ Зачем я об этом написал! Чтобы ещё раз напомнить: любые договорённости о доле в проекте, вознаграждении и управленческих функциях должны быть зафиксированы юридически до начала работы. Устные обещания между деловыми партнёрами несут риск. Это правило работает как в Майами, так и в Москве.👍 Спасибо, Кэп.🔥 Никому не верю, себе тоже!👀 Людям надо доверять...

📣 Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный доход. 👀 Вы же наверняка встречали рекламу инвестиций в недвижимость с декларируемой высокой доходностью в первый год (как правило больше 25%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами (инициатора проекта). Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.😳 В реальности это всего лишь возврат 22% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 22%, итого получается ₽122 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽22 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽122 млн.🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽122 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽22 млн. НДС - примерно на 2-3 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >25%»:🅰️ Финансово безграмотно🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам 🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.☝️К чему это я? А к кому, что мы в SimpleEstate на днях получили возврат НДС по нашей сделке с офисом в БЦ iCity. Сумма возвр

🎤 Мой коллега Сергей Ореханов выступил организатором мини-конференций по инвестициям в недвижимость «СДЕЛКА». Спешу поделиться!📅19 марта, 10:00, МоскваПриглашенные спикеры - хорошие, достойные люди:👤Ирина Барабанова («Бест-Новострой»), ген.директор одного из лидеров на рынке реализации новостроек Московского региона.👤 Феликс Блинов («РВМ Капитал»), президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Председатель Комитета по инвестициям РГУД.👤 Максим Лещев (Мета, Гео Девелопмент), девелопер с 25-летним опытом, 40+ поселков, 8 индустриальных парков.👤 Виталий Денисов, инвестор и партнер фонда инвестиций в недвижимость с объёмом активов под управлением более 1 млрд рублей. 👤 Артем Цогоев (SimpleEstate), ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России.В программе:🟡 Нетворкинг с самопрезентациями🟡 Обзор доходности и спроса от практиков🟡 Питч-сессия проектов с разбором от инвесторовФормат:• Камерная встреча - 60 человек.• Завтрак включён• Закрытый чат участников после события💬 Для спикеров и авторов проектов:По вопросам выступления: @Sorekhanov (проектам приложить презентацию до 12 слайдов).👉👉 Подробнее и регистрация#нереклама

✍️ Мне пишут: «Я могу быть инвестиционным директором! У меня богатый опыт в недвижимости! Но...». И это «но» обычно скрывает целый ряд нераскрытых компетенций, которые отделяют хорошего и опытного специалиста рынка от обладателя этой профессии.🔍 Что же на самом деле нужно, чтобы соответствовать позиции инвестиционного директора в сфере недвижимости? Дело не в годах, проведенных в отрасли, а в качестве и структуре накопленных знаний.💡 Часто людям с большим опытом нужен лишь правильный толчок в верном направлении - системный подход, который структурирует имеющиеся знания и заполнит пробелы в компетенциях. 🎯 Инвестиционный директор всё-таки это специалист с уникальным набором навыков:📊 Быстрый анализ проектов. Умение оперативно оценивать перспективность проектов - базовый навык. Инвестиционный директор ежедневно анализирует 2-4 потенциальных объектов, имея на первичную оценку не более 1-2 дней. Освоить методику экспресс-анализа - критически важно.🤝 Ведение переговоров и структурирование сделок. Как показывает практика, именно на этом этапе «спотыкается» множество потенциальных кандидатов на позицию ИД. Умение структурировать сложные сделки, выстраивать эффективные переговоры с продавцами и инвесторами - ключевая компетенция.📈 Стратегическое видение. Способность видеть не только сиюминутные возможности рынка, но и системные тенденции, которые формируют ландшафт сектора недвижимости на годы вперед.🌟 Именно на формирование этого целостного набора компетенций направлена программа «Инвестиционный директор в недвижимости».⏰ Осталось всего 3️⃣ места в группе из 🔟 человек, стартующей в первых 23 марта 2026 года. Превратите свой богатый опыт в структурированную систему навыков инвестиционного директора!

ПОЧЕМУ ЗАСТРОЙЩИКИ ПРОДАЮТ ПРОЕКТЫ💤 Каждый раз, когда крупный девелопер продает проект, начинает распространяться один и тот же инфошум: «кризис», «банкротство», «распродают всё». Между тем реальных причин для продажи - минимум пять, и лишь одна из них действительно тревожная.1️⃣ Показатель NPV. Net Present Value это финансовая метрика, которая показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что доллар сегодня дороже доллара через год. Цикл девелопмента долгий, от 3-х до 10-и и более лет. Например, в 2021 году при расчётах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 18-22% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц. А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер - упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учётом того, что в портфеле компании и так куча проектов.2️⃣ Рост стоимости проекта. Например, девелопер приобретает земельный участок, а потом начинает хождение по мукам согласований - и на этом этапе стоимость актива может вырасти в разы по сравнению с ценой входа. Подобный кейс можно наблюдать прямо сейчас в Москве: некая компания купила участок за X, а пытается продать готовый согласованный проект бизнес-центра за 25X. Дёшево найти участок и пройти согласования получилось, а вот компетенций для реализации офисного проекта явно не хватает. Почему бы не зафиксировать прибыль и не продать? 3️⃣ Просьба партнеров. Девелоперские проекты нередко реализуются в партнёрстве (финансовом или нефинансовом), и у партнёров бывают разные горизонты планирования, личные обстоятельства и аппетит к риску. Если один из совладельцев настойчиво хочет выйти из актива - второй либо выкупает его долю, либо продают проект целиком.4️⃣ Несоответствие проекта портфелю. У комп

🏗️ Между прочим, «ФРЕЙМ» от девелопера FORMA workplace активно строится. ℹ️ Для тех, кто не знал (или забыл): деловое пространство «ФРЕЙМ» расположено на Пресне в центральной локации у «Белорусской», внутри сформированного делового кластера.📐Проект достаточно крупный 69 700 м2 общей площади, из них  офисы 51 400 м2. «Нарезка» не сказать, что мелкая - минимум  от 266 м2. Из технических моментов: мобильный доступ в здание, усиление сотовой связи и Wi-Fi в лифтах и паркинге, лифтовые группы с ожиданием не более 30 секунд, вентиляция с регулируемым увлажнением и обеззараживанием воздуха.📍В общем «ФРЕЙМ» - вполне достойный внимания продукт на весьма конкурентном рынке. Посмотрим, что получится в итоге, когда построят!

Рентный мираж.👀 Довольно часто можно увидеть похожее на такое объявление: «Продается готовый арендный бизнес, ОСЗ в густонаселенном жилом массиве. Арендаторы:  супермаркет «Фасолька», барбершоп «Top-Chop», аптека «Роскомздрав», кафе «КоФих», парикмахерская «Точка beauty»...» Звучит солидно, сплошные федеральные бренды (я их названия немного исковеркал, но догадаться можно). 💰Обычно в России такие объекты продаются с доходностью CapRate 8-12%, в зависимости от местоположения. Выглядит как вполне диверсифицированный арендный бизнес со сбалансированным составом арендаторов. 🪤А что по факту? ООО «Ромашка», ИП Иванов, ИП Петров, ИП Сидоров и ИП Пупкина, франчайзи федеральных сетей, выплачивающие им роялти за бренд. У ООО «Ромашка» конфликт акционеров по поводу распределения доходов, у ИП Иванова проблемы с алкоголем, ИП Петров продает контрафактные лекарства, ИП Сидоров лудоман, ИП Пупкина просто скандалит и обманывает своих работников.🌋Безусловно, со всеми арендаторами одновременно не может произойти чего-то «плохого», но даже если один из них в какой-то момент по любой причине из вышеперечисленных не сможет выплачивать арендную плату, этот факт серьезным образом повлияет на окупаемость инвестиции. ⚡И это ещё один риск, который сопутствует ГАБу с подобным «диверсифицированным» набором арендаторов.🅿️.💲. Я не считаю, что риски, сопутствующие какому-то из инвестиционных продуктов, можно замалчивать. Я думаю, что эти риски нужно стараться каким-то образом минимизировать. Безусловно, нельзя просчитать и спастись от всего, особенно от пандемии и атомной войны, но думать о рисках и способах их митигации необходимо.

🏦 У каждого крупного банка есть своё мобильное приложение, своя кэптивная УК, своя линейка ПИФ, в том числе ЗПИФ недвижимости. «Сбер» аккумулирует деньги розницы через кэптивную УК «СФН», Т-Банк - через УК «Т-Капитал», ВТБ - через «ВИМ Инвестиции» ну и так далее. Имея десятки миллионов клиентов в приложении, грех не предложить им альтернативный вкладу инвестиционный продукт.📦 Фиксирую: теперь этот пейзаж разбавят маркетплейсы - и у них аудитория не меньше, а то и больше банковской. Ozon зарегистрировал УК «Озон Управление Активами» и заявил первый ЗПИФ недвижимости - «ОЗОН Саларьево» (базовый актив - собственный склад Ozon на 30,5 тыс. м2 в Саларьево). А помимо этого в 2026 году Ozon Fintech планирует предложить своей аудитории вложения в ЦФА (и возможно, не только долговые).🛒 Напомню, что Wildberries пока идёт другим путём. В августе 2025 года маркетплейс запустил в тестовом режиме витрину «Новостройки». При этом склады в собственности у WB тоже имеются... а пример Ozon может стать заразительным.🛍 В общем, вполне может случиться так, что завтра маркетплейсы включатся в игру на рынке коллективных инвестиций со своими продуктами. Ну а инвестор сможет не просто добавить в корзину кусочек склада, но и получить свои паи в ПВЗ недалеко от дома (это шутка - пай является бездокументарной ценной бумагой).

❗️Маленькое объявление.📺 Сегодня в 16.30 МСК состоится мастер-класс по финансовому моделированию «для чайников» - ФИНМОДЕЛЬ ЭТО ПРОСТО.🧮 Для кого этот мастер-класс в первую очередь? Для тех, кто никогда ничего не считал, для кого Excel загадочный мир и страшная тайна. Для тех, кто секунду смотрит на таблицу и сразу засыпает. А также для гуманитариев и для тех, кто считает, что и без Excel справится в инвестировании в недвижимость.✔️Ну и для тех, кто не смог принять участие в прошлые разы. 👉 Переходите сюда и регистрируйтесь на мастер-классЭТО БЕСПЛАТНО. Начните неделю с пользой!