Авторский блог частного инвестора. Только личный опыт и проверенные стратегии заработка на капитале. Мой YouTube: https://www.youtube.com/@Smirnoff946 По всем вопросам к моему ассистенту: @aimanatova РКН: № 6855163412
10 022 подписчиков
Несколько раз в неделюКачество: 100%🇷🇺 RUПоследний пост: 20.02.2026
Делюсь подборкой самых полезных и актуальных материалов от сообщества Инвесторов-практиков, которые ведут свои каналы:1. Как получить земельный участок от государства без бюрократии и “рисования схем” СРЗУ2. Чек-лист перед покупкой участка: 10 проверок, которые спасут ваши деньги3. +100% к стоимости земли: 3 реальных способа резко увеличить цену участка4. Рабочий мануал как заработать 1000% годовых на земле5. Пассивный доход в России - миф или реальность? Разбираем честно6. Старый фонд недвижимости - всё? Почему инвесторы начинают его избегать7. Майнинг после хайпа: мои реальные итоги и почему я забрал ASIC8. Индексация арндной платы в стрит ритейле: примеры из практики9. Крушение стрит-ритейла: почему магазины на первых этажах больше не золотая жилаЧтобы ознакомиться с материалами, необходимо запустить бота и он пришлет вам ту информацию, которая вам интересна. Приятного чтения 🙃
Неожиданная инвестиция, которую я сделал в этом году — психолог 🤔Примерно три месяца назад я начал ходить к психологу. Это не было каким-то осознанным решением из серии «мне срочно нужна терапия». Скорее наоборот — появилась возможность попробовать, и я подумал: почему бы и нет, пусть будет эксперимент.Первые пару сессий я воспринимал это как любопытный разговор. Но довольно быстро заметил интересную вещь. Когда вы обсуждаете жизненные ситуации с человеком, который:• не находится внутри вашей жизни,• умеет задавать правильные вопросы,• имеет опыт наблюдения за поведением людей,Вы начинаете лучше понимать собственные мотивы. Какие вещи вами на самом деле движут вами. И да, действительно многое идет из детства.Я пока не готов делать какие-то громкие выводы. Но как эксперимент по изучению себя — оказалось неожиданно полезно. Однако важно все-таки ставить конкретную цель этих сессий, чтобы была конечная точка и это не растягивалось в бесконечный процесс "разговоров". Что думаете? Вы когда-нибудь работали с психологом? Это реально полезный инструмент или скорее модный тренд?📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
Откуда первый миллион? Моя точка старта. Первый пост тут.Последую совету Ильи (@RIO_Ilya) и перед тем, как обсуждать вопросы денег и заработка, сделаю отступление касаемо семьи и того, какое было воспитание и ценности. Отец у меня военный, мама воспитатель. Начиная с 80-х годов почти все время они жили в маленьком городе под Нижним Новгородом, однако после кризиса 90-х годов отец ушел со службы в звании подполковника и они переехали в подмосковный город Одинцово. Там я и прожил все детство. С точки зрения достатка думаю, что мы были классической средне-статистической семьей. Жили в двушке 55 метров. Я делил комнату с братом, который старше меня на 9 лет. За границей ни разу не был, один раз в начальной школе ездил в лагерь в Анапе. Одежды и еды всегда хватало, правда в столовую денег не давали, приходилось ждать обеда, чтобы прийти домой. С 3-го класса дома появился компьютер!)На секции ходил районные, они бесплатные и позволяли социально адаптироваться. Результатов хороших добился по шахматам. Почти дошел до КМС. А вот гимнаст и лыжник из меня оказались не очень.Учился в физ-мат школе, усилия прикладывал ровно настолько, чтобы не получать тройки и при этом не напрягаться ради оценки отлично. Таких называют "крепкий хорошист". Все свободное время ходил в зал после учебы и играл в комп. В результате наиграл больше 4 тысяч часов и посадил зрение (долго ходил в очках в универе) и как следствие плохо сдал вступительные экзамены ЕГЭ. Итогом стало поступление на платное в вуз, который называется РТУ МИРЭА. И что самое для меня было "ужасное", что платить за меня должны были родители. Те 150 тысяч в 2016 году, был первые и последний раз, когда они оплачивали что-то дорогое за меня. Кто бы знал, что именно этот факт потом сыграет такую большую роль в моей жизни...📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
Мои итоги за февраль 2026. Уже три года подряд каждый месяц подвожу итоги своих инвестиций в рубрике "Публичный портфель". Предыдущий отчет за январь доступен по ссылке.Инвестиции за месяц:1. Слетал в 2 города России, это Самара и Оренбург. Отсматриваю помещения под новое направление деятельности. Парадокс в том, что по итогу на задаток выхожу по объекту, который находится не в этих городах. 2. Выдал несколько новых займов партнерам, с кем уже работал. На небольшие суммы, пока были свободные деньги. Лишние +-30% годовых точно не бывают. Блогерство / Личный бренд:1. Контент в феврале сильно провис, сделал только один ролик, в котором рассказал, почему важно дойти до первого миллиона и как это влияет на жизнь в дальнейшем. 2. Начал вести мастермайнд (как модератор) у Алексея Толкачева (@fondtolkachev) на его программе. Жизнь интересная штука, еще лет 8 назад читал его книги. 3. Провел встречу своего инвест-клуба "Капитал". Было 90 человек + онлайн зрители. Обратная связь очень положительная, буду продолжать. 4. Был рад всех видеть и отдельное спасибо Илье Цареву за подарок в виде классной футболки. Всем кому интересно следить за твердым предпринимателем и инвестором, рекомендую его канал "Капиталист" (@kapitalist_investor). Он в режиме онлайн показывает, как строит компанию в направлении займ-залогов на свои деньги. Это очень осознанно и круто! Резюме: сейчас в активной фазе перестройки бизнеса. Перехожу в другое направление связанное с коммерцией, отстративаю команду и основные процессы. По плану за март совокупно выйти на покупку 3х помещений, а до июня запустить первый объект после стройки. Из-за этого чуть меньше видео-контента, но ТГ стараюсь вести как и раньше. P.S. Все изменения по финансам уже отобразил в публичном портфеле по ссылке.📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестораМои итоги за февраль 2026. Уже три года подряд каждый месяц подвожу итоги своих инвестиций в рубрике "Публичный портфель". Предыдущий отчет за январь доступен по ссылке.Инвестиции за месяц:1. Слет
Смогу ли я купить 3 объекта за март? Лечу авансировать первый! 😧Ровно 2 месяца заняло у меня, чтобы отстроить команду и алгоритм работы по новому направлению кладовых. Впервые писал об этом в посте на прошлой неделе. Следующий шаг - покупка объекта. Поскольку можно сколько угодно все изучать, но в конечном итоге нужно делать действия, без них нет результата. (это немного Тони Робинсона во мне проснулось 😁) Сегодня вылетаю из Шереметьево и уже до конца этой неделе в планах выйти на задаток. Как думаете, в какой из городов России лечу в этот раз? Среди всех, кто даст правильный ответ - разыграю открытку из города Х и отправлю по почте 😁📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
На нашей бирже появился новый актив — и это не акции.Сеть хилинг-отелей Green Flow запустила на СПБ Бирже цифровые свидетельства на проживание. Важно: это не «скидка на отдых», а полноценный инвестиционный инструмент.Инвестор покупает цифровое свидетельство через брокера. За ним стоит право на проживание в будущих отелях сети. Цена формируется с дисконтом около 35% к прогнозной стоимости номера. Пример: номер, который будет стоить 13 870 ₽, продаётся на бирже за 8 900 ₽.Дальше у инвестора три варианта:• использовать самому,• перепродать в течение 5 лет (туроператорам, компаниям, частным инвесторам),• передать как актив.По сути, это ставка на рост стоимости проживания. Если цены на размещение растут — растёт и стоимость свидетельства. При этом ликвидность обеспечивается через биржевую инфраструктуру.Интересно, что актив уже покупают:• туроператоры — чтобы фиксировать будущие цены,• корпоративные клиенты — для поощрения сотрудников,• инвесторы — ради перепродажи.Фактически рынок начинает токенизировать реальные услуги и превращать их в оборотный актив.Как думаете, такие инструменты станут нормой для фондового рынка? Или это всё же эксперимент?
Получится ли заработать 50% годовых на сделке по земле? 🤔 Прошел месяц, а участок с момента покупки уже не узнать. Была проведена полная работа по его расчистке и выравниванию. Остается только размежевать и ждать продажи. Участок кстати смотрится очень…Сделка с землей уложится в 4 месяца? Неужели новый рекорд? Напомню, в конце декабря появилась возможность зайти в новую сделку с моим знакомым. По плану было выкупить участок в МО, провести работы по его расчистке и делению, после чего продать каждый из участков. К концу января почти все работы были закончены. Параллельно стартанули продажи. На днях партнер сообщил, что по каждому из двух участков внесены задатки. Выход на сделку и там и там в марте. Причем интересно, что второй покупатель проснулся после того, как цену подняли на 1 млн. Держим кулачки, что все пойдет по плану. Но предварительно все идет более чем гладко. Как только сделка закончится - обязательно поделюсь всеми цифрами. 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестораСделка с землей уложится в 4 месяца? Неужели новый рекорд? Напомню, в конце декабря появилась возможность зайти в новую сделку с моим знакомым. По плану было выкупить участок в МО, провести работы по его расчистке и делению, после чего продать каждый из участков. К концу января почти все работы были закончены. Параллельно стартанули продажи. На днях партнер сообщил, что по каждому из двух участков внесены задатки. Выход на сделку и там и там в марте. Причем интересно, что второй покупатель проснулся после того, как цену подняли на 1 млн. Держим кулачки, что все пойдет по плану. Но предварительно все идет более чем гладко. Как только сделка закончится - обязательно поделюсь всеми цифрами. 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
Кладовки - самая недооценённая стратегия в недвижимости? Как я и писал выше, последние две недели ищу помещение под… кладовки. Мы с партнером смотрим не только Москву, но и другие регионы - сравниваем экономику, спрос и конкуренцию. Важно понять, где это реально работает как бизнес, а где цифры красивые только «на бумаге».Лучше всего разбираться не только самостоятельно, но и общаться с уже действующими лидерами рынка. Для этого мы с партнером организовываем встречу 28 февраля, на которой разберем:• Почему кладовки сейчас заходят лучше многих классических форматов• Как выглядит реальная финмодель• Какие риски чаще всего игнорируют• Какие направления в недвижимости будут зарабатывать в 2026 годуМежду блоками - фуршет, живое общение и возможность задать вопросы лидерам рынка Self Storage. Когда: 28 февраля, 09:00–17:00Где: Конференц-зал & Лофт by «Волга», МоскваСайт: https://investsovet.pro/capital2802Осталось всего 6 свободных мест. По вопросам и регистрации: пишите Веронике @veronikaapdБуду рад увидеться и пообщаться в живую!😊📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестораКладовки - самая недооценённая стратегия в недвижимости? Как я и писал выше, последние две недели ищу помещение под… кладовки. Мы с партнером смотрим не только Москву, но и другие регионы - сравниваем экономику, спрос и конкуренцию. Важно понять, где это реально работает как бизнес, а где цифры красивые только «на бумаге».Лучше всего разбираться не только самостоятельно, но и общаться с уже действующими лидерами рынка. Для этого мы с партнером организовываем встречу 28 февраля, на которой разберем:• Почему кладовки сейчас заходят лучше многих классических форматов• Как выглядит реальная финмодель• Какие риски чаще всего игнорируют• Какие направления в недвижимости будут зарабатывать в 2026 годуМежду блоками - фуршет, живое общение и возможность задать вопросы лидерам рынка Self Storage. Когда: 28 февраля, 09:00–17:00Где: Конференц-зал & Лофт by «Волга», МоскваСайт: https://investsovet.pro/capital2802Осталось в
В это году я хочу купить минимум несколько помещений, под кладовки с доходностью 15-18% годовых. Делюсь, как я буду реализовывать эту задачу. Первое с чего стоит начинать - это всегда аналитика, только на ее основе можно делать выбор и принимать какие-то решения. Делюсь своим алгоритмом работы, который я использую уже последние 5 лет в разных нишах и проектах. Начинаем с того, что задаем параметры. В моем случае это 22 города России с населением до 500 тысяч человек. Далее по каждому городу я очерчиваю конкретные критерии, в случае с недвижимостью, которая используется для хранения это: • плотность населения• количество населения• уровень городской среды• уровень зарплат и тд. После анализа города в целом, необходимо посмотреть, какие конкуренты уже действуют и проанализировать их количество точек. Понять где они находятся, по каким ставкам сдают площади, узнать все ключевые районы города. Результат - собранная база данных, в которой есть полное понимание рынка на текущий момент времени. Дальше стоит задача приоритизировать города для себя, сравнивая, где меньше конкуренция, но при этом благоприятная среда для создания проектов. После этого переходим к созданию процесса поиска объектов, которые подходят под параметры. На сегодняшний день я уже отобрал 2 помещения под выкуп. По одному из них на стадии внесения аванса. По плану и там и там окупаемость на уровне 5-6 лет. Красота!📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
Начинаю серию постов из формата "Откуда первый миллион?"В 2020 году я закончил университет. На тот момент у меня уже были первые несколько млн. рублей, которые я начал постепенно вкладывать в разные направления. Спустя 6 лет мой "публичный портфель", который я веду в блоге приблизился к отметке в 40 млн. И не смотря на то, что я постоянно стараюсь транслировать чем занимаюсь, возникает один из главных вопросов (особенно в видео на YouTube). "Дим, а расскажи, с чего началось? Откуда появились первые деньги?" Благо, я веду учет почти всю свою сознательную жизнь и можно восстановить полную хронологию, откуда и сколько я заработал. Заметил кстати, что я выдавал деньги в форме займа, еще будучи студентом (скрин номер 2) 😅.Поэтому друзья, начиная с этого поста я планирую выпустить серию публикаций из формата "Как строился капитал". Я максимально детально постараюсь разложить путь, от первых 15 тысяч на старте учебы в университете до текущей точки. Вопрос аудитории: "Что вам было бы интересно узнать и на какие вопросы мне стоит ответить?"📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестораНачинаю серию постов из формата "Откуда первый миллион?"В 2020 году я закончил университет. На тот момент у меня уже были первые несколько млн. рублей, которые я начал постепенно вкладывать в разные направления. Спустя 6 лет мой "публичный портфель", который я веду в блоге приблизился к отметке в 40 млн. И не смотря на то, что я постоянно стараюсь транслировать чем занимаюсь, возникает один из главных вопросов (особенно в видео на YouTube). "Дим, а расскажи, с чего началось? Откуда появились первые деньги?" Благо, я веду учет почти всю свою сознательную жизнь и можно восстановить полную хронологию, откуда и сколько я заработал. Заметил кстати, что я выдавал деньги в форме займа, еще будучи студентом (скрин номер 2) 😅.Поэтому друзья, начиная с этого поста я планирую выпустить серию публикаций из формата "Как строился капитал". Я максимально детально постараюсь разложить путь, от первых 15 тысяч на старте
