Клышин Алексей юрист по недвижимости

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

Разбор готов. Получилось жестче, чем я думал.

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

Как думаете, сколько стоит одна закрытая сделка из Telegram?Не лид.Не обращение.Не подписчик.А именно сделка.Я разобрал маркетинг своего агентства за 2025 год.Откуда реально приходят клиенты.Какие каналы работают.И сколько стоит одна сделка из каждого из них.И там есть одна цифра, которая меня самого удивила.Интересно, кто угадает ближе всего.Как думаете:10 000 руб.20 000 руб.50 000 руб.100 000 руб.или вообще дороже?Напишите свою версию.Чуть позже покажу, насколько реальность отличается от ожиданий.

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

С 1 апреля ипотеку начнут давать только “в белую”. И это может сильно ударить по рынку.Мне сегодня пришло письмо от одного банка.Смысл простой.Центробанк меняет правила подтверждения дохода заемщиков.Теперь банки обязаны намного жестче считать доход при выдаче ипотеки.И самое главное изменение:банк больше не сможет учитывать многие “серые” доходы.Под нож попадает то, чем последние годы пользовались тысячи заемщиков:— поступления на дебетовые карты— межбанковские переводы— деньги от клиентов— доходы «по выписке»То есть ситуация, которая раньше выглядела так:человек получает80 000 ₽ официальнои ещё 120–150 тысяч переводами на карту.Раньше многие банки могли учитывать почти весь этот доход.Теперь — нет.В расчет будет идти в основном только официальный доход, подтвержденный:— через ФНС— через Госуслуги— или справкой о доходах.Если белая зарплата маленькая -ипотеку могут просто не одобрить.И вот что сейчас происходит на рынке.Банки уже начали срочно писать клиентам, у которых одобрения были получены с учетом таких доходов.Смысл уведомлений простой:если хотите сохранить одобрение - нужно успеть выйти на сделку до 20 марта.Потому что дальше правила могут стать жестче.То есть банки сами сейчас ускоряют сделки, пока старые правила ещё работают.Теперь давайте честно.Последние годы рынок недвижимости во многом держался на людях, у которых доход не полностью проходит по справкам.Предприниматели.Самозанятые.Специалисты с проектным доходом.Люди с серой зарплатой.И банки на это часто закрывали глаза.Теперь эту дверь начинают закрывать.Что это может означать для рынка?1️⃣ часть покупателей ипотеки просто исчезнет2️⃣ спрос на новостройки может просесть3️⃣ девелоперам станет сложнее продавать4️⃣ и вторичка, которая только начала оживать, тоже может почувствовать давлениеПри том что и так сегодня рынок ипотеки фактически держится почти только на семейной программе.И тут главный вопрос.Если банки начнут учитывать только официальный доход - сколько людей вообще смогут взять ипотеку?Напи

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

Что риелтор продавца никогда не скажет покупателюЕсть одна неприятная правда рынка недвижимости.Риелтор продавца вам ничего не должен.Он работает на продавца.Вы ему деньги не платите.Договора с ним чаще всего у вас нет.Поэтому ожидать, что он будет защищать ваши интересы — наивно.Максимум, что он должен — не врать прямо.Но междувратьине договариватьесть огромная разница.И именно на этом строится половина рынка недвижимости.Покупка квартиры часто напоминает игру в прятки.Продавец и его риелтор стараются скрыть проблемы объекта.Покупатель должен эти проблемы найти.И если покупатель не понимает, как работает эта механика — его очень легко провести.Вот о чём чаще всего не рассказывают на показе.1. Долги продавца и предбанкротное состояниеКвартира продаётся.Документы вроде в порядке.Но если копнуть глубже — у продавца могут быть:• кредиты• исполнительные производства• просрочки• признаки банкротстваЕсли человек продаёт квартиру, чтобы вывести имущество перед банкротством, это может создать проблемы уже после сделки.Но на показе об этом почти никогда не говорят.2. Бывшие супругиКвартира куплена в браке.А согласия супруга нет.Иногда позиция звучит примерно так:*"Давайте возьмем заявление от продавца, что он не состоит в браке.Если прокатит — хорошо.Если нет — будем думать."*То есть сначала продаётся риск.А потом — будем думать.3. ПерепланировкаОчень часто риелтор видит, что перепланировка есть.Но начинается стандартная история:*"Унас свободная планировка."**"Все так делают."**"Банк пропустит."*А потом выясняется:• узаконить нельзя• ипотека не проходитИ проблема внезапно становится вашей.4. НаследствоЕсли квартира получена по наследству, главный вопрос:все ли наследники известны?Иногда бывает:• кто-то не вступил• кто-то не знал• кто-то объявляется позжеНо чаще всего на показе звучит одна фраза:*"Нотариус всё проверил."*5. История квартирыОчень часто у продавца есть документы только по последней сделке.А что было раньше — неизвестно.• использовался ли маткапитал• были ли суд

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

81% новостроек в Москве и Подмосковье уже со скидками.Продажи просели.Рынок слишком сильно сидит на льготной ипотеке.Семейную ипотеку снова держат в тумане.А девелоперам уже хотят менять правила финансирования.То есть проблема уже не в одной плохой новости.Проблема в том, что рынок новостроек начал подавать тревожные сигналы сразу со всех сторон.Я записал новый выпуск, где спокойно и без сказок разобрал, что сейчас на самом деле происходит с недвижимостью.Внутри разобрал:— почему массовые скидки — это не всегда подарок, а часто сигнал, что продавать стало тяжелее;— почему рынок перекормили льготной ипотекой;— что происходит со спросом в цифрах;— почему всё больше людей начинают смотреть не на новостройки, а на вторичку;— и что всё это значит для тех, кто собирается покупать квартиру в 2026 году.Потому что самое опасное сейчас — покупать на автомате.Именно в такие моменты толпа чаще всего ошибается:бежит за ажиотажем, берёт на эмоциях, переплачивает, а потом годами разгребает последствия.И отдельно важный момент:на фоне дорогих новостроек всё больше покупателей начинают смотреть в сторону вторичного рынка.Но вторичка — это не прогулка.Без нормальной проверки там можно вляпаться очень серьёзно.🎥 Видео уже вышло.Смотрите:YouTube VK RuTubeДзенИ напишите в комментариях:а что у вас в регионе с рынком новостроек?Скидки уже пошли, продажи просели, или пока это история только Москвы и Подмосковья?Подписывайтесь на мой канал в MAX.

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

Сегодня 8 марта.И хочется сказать не что-то дежурное, не открытку, не набор красивых слов.А как есть.Я почти 20 лет работаю с людьми.С семьями.С квартирами.С решениями, от которых у людей потом меняется вся жизнь.И знаете, что я вижу постоянно?Очень часто именно женщина держит на себе всё.Работу.Дом.Детей.Документы.Решения.Эмоции всех вокруг.И при этом никто даже не задумывается, сколько в ней на самом деле силы.На сделках это видно особенно хорошо.Мужчина может обсуждать метры, ставки, торг, проценты.А женщина в этот момент думает:* где будут спать дети* какая там школа* безопасно ли возвращаться вечером* не развалится ли эта семья в этой квартире через два года* будет ли там дом, а не просто стеныИ вот в этом, мне кажется, огромная разница.Мужчина чаще смотрит на объект.Женщина почти всегда чувствует жизнь внутри него.И если честно, очень многое в этом мире держится именно на вас.Не на громких словах.Не на лозунгах.А на вашей выдержке.На вашей заботе.На вашей способности идти дальше, даже когда тяжело.Поэтому сегодня хочется сказать просто:Вы невероятные.И сильные не потому, что "так надо".А потому что по-другому вы, кажется, просто не умеете.Спасибо вам за тепло.За характер.За терпение.За красоту.За то, что вы умеете превращать обычную жизнь в дом, в смысл, в движение.С праздником вас.Пусть у вас будет больше поводов выбирать себя.Больше спокойствия.Больше любви.Больше уважения.И больше жизни, в которой вам хорошо.🌷

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

⚠️ С 1 февраля многие семьи потеряли право на семейную ипотеку. Навсегда.И большинство людей об этом даже не знают.История из жизни.Знакомая в декабре оформила ипотеку только на мужа.План был простой:Сейчас муж покупает квартиру.А через год она берёт вторую семейную ипотеку на себя.Так раньше делали тысячи семей.Но с 1 февраля 2026 года правила поменялись.И эту лазейку просто закрыли.Теперь:одна семья = одна семейная ипотека.И всё.Никаких вторых заходов.Она об этом узнала… уже после сделки.И это только одно из изменений.В 2026 году поменяли:• правила семейной ипотеки• суммы материнского капитала• порядок выделения долей детям• правила получения льготной ипотеки• и даже логику, кому вообще её даютИ самое интересное — многие банки сами ещё толком не понимают, как это всё применять.Отказы уже летят пачками.Например, теперь семейную ипотеку по факту выдают не семье, а ребёнку.Ключевой фактор — его прописка.Если ребёнок прописан не с основным заёмщиком —банк может просто отказать.А теперь про маткапитал.С 2026 года суммы такие:• 729 000 ₽ на первого ребёнка• 963 000 ₽ на второгоНо есть один подвох, о котором почти никто не говорит.Как только вы используете материнский капитал на ипотеку —вы обязаны выделить доли детям.После этого продать квартиру становится намного сложнее,потому что появляется опека.И иногда люди просто оказываются заперты в квартире на годы.В видео рассказал реальный кейс, когда человек из-за этого не смог продать квартиру и переехать.В новом видео разобрал подробно:• новые суммы маткапитала• как индексируется остаток сертификата• почему теперь сложнее получить семейную ипотеку• как банки начали привязывать всё к прописке ребёнка• почему больше не работает донорская ипотека• какие изменения обсуждаются дальше• и кому сейчас реально выгодно покупать квартиру, а кому лучше подождатьЕсли у вас:— есть дети— планируете ипотеку— думаете использовать маткапитал— или собираетесь покупать квартируэти изменения лучше знать заранее.Потому что большинство людей уз

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

9 лет. И сегодня мы закрыли дверь.Подольское шоссе, дом 8. Наш офис, где мы прожили целую жизнь.Сначала снимали одну сторону.Потом переехали в другое крыло.Потом обжились так, что казалось - это надолго.Но у любой истории есть финал.Здание принадлежит РУДН.Они начали “пересобирать” его под себя: забрали главный этаж, поменяли вход, переделали помещения. Даже ВТБ оттуда уехал.Мы держались последними.И вот нам сказали: до 1 апреля - съехать.Самое смешное, что мы пытались уехать отсюда два года.И каждый раз: то не то, то дорого, то неудобно, то “вроде норм, но не наше”.А потом - бах. Нашли.И теперь у нас новая точка.г. Москва, ул.Павловская, дом 6.Буквально 350 метров от старого места.120 квадратов. Офисный центр. Несколько кабинетов.Нормальные переговорки, где можно спокойно обсуждать сделки, документы и риски, а не на коленке в общем шуме.И самое необычное - мы теперь в здании театра.Выходишь из офиса - и прямо напротив вход в театр Терезы Дуровой.Символично.Значит, впереди будет много премьер.Я люблю все новое.Новый офис - это новые люди, новые знакомства, новые связи.И да - новые нейронные дорожки в голове.Сегодня у нас переезд. Коробки, сумки, ключи, суета.Чуть позже покажу, как все получилось.Теперь принимаем клиентов на Павловской, 6.Если будете рядом - заезжайте. Кофе найдется.

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

⚠️ Дарение квартиры теперь может стоить 50 000 ₽И большинство людей узнают об этом…только когда уже сидят у нотариуса.Приходит человек и говорит:— Хочу квартиру на сына переписать.Нотариус отвечает:— 50 тысяч.Человек в шоке:— Как 50? Сосед год назад за 2000 оформил.А сосед оформил по старым правилам.Сейчас правила поменялись.И поменялись сильно.И это только начало.Есть ещё история похлеще.Человек вступает в наследство от дяди.Получает квартиру.Радуется.А через полгода приходит письмо из банка:долг 4 000 000 ₽.Оказывается, вместе с наследством он получил и кредиты дяди.И теперь платить должен он.За последний год в теме дарения и наследства поменялось столько всего, что большинство людей об этом просто не знают.А узнают…когда уже поздно.В новом видео разобрал:• почему дарение теперь только через нотариуса• сколько реально стоит переоформить квартиру• какие налоги появляются после дарения• как люди пытаются обходить новые правила• что изменилось в наследстве• как нотариусы теперь проверяют долги умерших• и инструмент, который может спасти вас от наследства с долгамиПлюс рассказал несколько реальных кейсов из практики.Если у вас есть:— квартира— родители— дети— или вы просто планируете сделки с недвижимостьюэти правила лучше знать заранее.Потому что узнавать о них у нотариуса — уже поздно.🎥 Видео уже вышло.Ссылки:YouTube VK RuTube Дзен И напишите в комментариях честно:Вы бы сейчас квартиру детям подарилиили сделали завещание?

К

Клышин Алексей юрист по недвижимости@klyshin_a

🔥 Брат-близнец вместо собственника. Почти 20 млн.Клиенты выбрали трешку.Москва. 20 млн.Документы аккуратные.2000 год — приватизация на четверых: мама, папа, два сына.2023 год — один сын дарит 1/4 маме.В итоге:• 1/2 у мамы• 1/4 у папы• 1/4 у сына ВиталияНа бумаге — всё чисто.📍 АвансОбычная кухня. Обычная семья.И мама в разговоре говорит:— Лера, дай документы.— Лера, ручку передай.Мы смотрим в паспорт.Там — Виталий.Какой Лера?Резануло. Но сначала не придали значения.🔎 Начинаем копать глубжеЮрист в заключении пишет:Бывший собственник, который подарил 1/4 долю,и текущий собственник 1/4 —Иванов Валерий Ивановичи Иванов Виталий Ивановичродились в один день.С высокой вероятностью — близнецы. Их нужно увидеть одновременно.И вот тут пазл начинает складываться.❓ Где второй брат?Спрашиваем прямо.Ответы:— В командировке.— За границей.— На связь выйти не может.Просим Zoom — нет.Просим личную встречу — нет.Просим нотариальное заявление об одобрении сделки— присылают.Смотрим документ.Выдан в Москве.При том что человек якобы за границей.Не сходится.⚖ Дальше — принципУ нас есть копия паспорта Виталия.Настоящий. Бьётся по базам.Но ощущение, что нас водят вокруг.Докопаться до истины стало делом чести.И в итоге выясняется:Виталий осенью 2025 года ушёл на СВО.С январе 2026 года числится пропавшим без вести.У него есть жена.Есть ребёнок.И 1/4 додя в квартире за — 20 млн.Если статус изменится и его признают погибшим,включаются наследственные права.И главный вопрос:Не пытаются ли продать объект до того,как наследственная история станет юридическим фактом?⛔ Перед сделкойМы говорим клиенту прямо:Есть серьёзные несостыковки.Риск высокий.Подписывать нельзя.До последнего никто ничего не признал.Но и убедительно опровергнуть не смог.Сделку остановили.Аванс сначала возвращать отказались.После нашего заявления, что мы готовы обратиться в полицию по факту попытки мошенничества, деньги вернулись через две минуты.Их агент включил “я не в курсе”.🎯 Понимаете масштаб?Обычная трешка.Обычная семья.Обы