Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

⚡️Новый проект Inreit: ключ на старт!Друзья, для вновь прибывших подписчиков уточню, а для остальных напомню: наша компания занимается тем, что находит в центральных локациях туристических городов перспективные здания, привлекает средства инвесторов, проводит редевелопмент и превращает объекты в современные апарт-отели категорий 3 и 4* под брендом Port Comfort. Вложившие деньги инвесторы становятся собственниками студий и после открытия отелей получают стабильный пассивный доход от сдачи их помещений в аренду нашей управляющей компанией Port PM.✅ Мы концентрируемся только на топовых, излюбленных туристами локациях с высоким спросом на посуточную аренду. Сдача номерного фонда преимущественно в посутку впоследствии приносит собственникам юнитов желаемую доходность от 10% годовых и капитализацию на уровне 15-20% в год.📁 Самое сложное в нашем деле — заполучить подходящее для перепрофилирования здание в историческом центре. По своим конструктивным особенностям располагающее для открытия гостиницы. Не «убитое» окончательно. По адекватной цене. И с минимальным числом архитектурных элементов под защитой города, чтобы процесс согласования работ не затянулся до бесконечности.👨‍💻 Сегодня я с радостью объявляю: после года кропотливых поисков такого здания в сердце Петербурга мы наконец нашли, что искали.🎉 Встречайте: Петровский, пер., 4. Объект выкуплен и ждет будущих собственников доходных апартаментов.Локация: Петроградская сторона, 700 метров от ст. м. «Чкаловская».Период постройки: 1914-1917 гг.Общая площадь: 2873 м², три этажа + мансарда.Номерной фонд после ввода в эксплуатацию: 93 юнита.Гостиничная категория после ввода в эксплуатацию: три звезды.Запуск отеля после редевелопмента: II квартал 2027 года.Прогнозируемая доходность после редевелопмента: 11% годовых.🏨 Дореволюционное здание бывшего Павловского военного училища, а впоследствии — Военно-космической академии имени А.Ф. Можайского. В 2018 году там провели капитальный ремонт и открыли гостиницу под названием «П

Аналитики Домклик и Сбера подготовили совместное исследование рынка жилой недвижимости. Отметим наиболее любопытные моменты.📈 Предложение первичных квартир на рынке Москвы с начала года остается на максимальном уровне, сопоставимом с уровнем 2023-го. Что характерно, цены на строящееся жилье в столице (396,4 тыс. рублей за м²) в разы превышают цены в большинстве регионов страны и за год выросли на 12,6%. Тем временем разница между ценой квадратного метра в объявлениях и на сделках для Москвы остается максимальной по России — 32,6%.☝️Такая картина недвусмысленно указывает на перегретость столичного рынка. Предложение зашкаливает, потому что чрезмерно дорогое жилье не покупают. В годовом выражении цены растут. Но когда дело доходит до сделок, они «сдуваются» на треть — до их настоящего уровня без искусственных накруток.📉 При этом в феврале впервые с апреля 2025 года стоимость «квадрата» в Москве снизилась на 0,2%. Выступавший драйвером общероссийского роста цен столичный рынок перешел в фазу стагнации.«В среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам февраля в новостройках страны остаются нераспроданными 80,6 млн квадратных метров жилья. В январе этот показатель снизился до 79 млн «квадратов», теперь, по всей видимости, он будет возвращаться к исторически рекордным уровням октября-декабря 2025 года», — предполагают эксперты.🏢 Как на это реагируют покупатели? Активнее приобретают вторичку.📊 По мере снижения рыночных ставок «свежая» вторичка всё увереннее конкурирует с первичным жильем, отмечается в исследовании. Цена «квадрата» в домах, построенных в последние 10 лет, выросла за год на 17%. Этот сегмент недвижимости продолжает расти быстрее новостроек — разрыв цен составил всего 1,4% против 7,2% в декабре и 5,7% в январе. Тогда как темпы удорожания первички снижаются второй месяц подряд.Подписывайтесь, чтобы оставаться на связи:🇷🇺 Inreit в MAX🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Компании Inreit исполнилось 10 лет, друзья.📆 17 марта 2016 года состоялась сделка по покупке первого объекта недвижимости, давшего начало нашему продукту. На тот момент ваш покорный слуга не знал, что из проекта по переустройству и перепланировке «убитой» коммуналки на ул. Черняховского вырастет целая бизнес-экосистема из трех взаимосвязанных компаний и сеть апарт-отелей — самая разветвленная и доходная в Петербурге.📝 Tempora mutantur, et nos mutamur in illis. Времена меняются, и мы меняемся вместе с ними. Что случилось с нами за минувшее десятилетие и как отразилось? Давайте вспомним ключевые моменты.⏺2019 год: нашумевший «закон Хованской». Документ запретил оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях и сломал привычную для нас модель гостевых квартир на базе расселенных коммуналок.Что мы сделали? Перешли в коммерческий фонд и выстроили новую сеть Port Comfort. На смену квартирам пришли квалифицированные апарт-отели категорий 3 и 4 звезды в отдельно стоящих зданиях. Сегодня номерной фонд в управлении нашей УК Port PM достигает почти 700 юнитов. География присутствия группы компаний помимо Петербурга включает Москву и Ленобласть. Отели Port Comfort ежегодно получают награды на федеральных конкурсах коммерческой недвижимости.⏺2020 год: пандемия. Введенный в регионах локдаун свел туристический поток на нет. Для основного числа гостиниц и инвесторов это означало нулевую и даже отрицательную доходность с учетом операционных расходов.Что мы сделали? Впервые для себя перевели весь номерной фонд на сдачу в долгосрок, подтвердили пластичность и адаптированность формата сервисных апартаментов. Средняя доходность юнитов под нашим управлением составила 6% годовых, что превышает традиционный показатель арендных квартир.⏺2022 год: так называемая СВО и частичная мобилизация. После начавшегося конфликта на Украине эксперты рынка предрекали падение показателей внутреннего туризма на фоне массового оттока граждан в зону боевых действий, релокации, введения санкций, удорожания

Россияне массово распродают ипотечные квартиры. Объем досрочно погашенных жилищных кредитов за счет продажи заложенного имущества резко вырос под конец 2025 года.🧮 По статистике Банка России, в IV квартале таким образом закрыто ссуд на 425 млн рублей — вдвое больше показателя аналогичного периода 2024-го. Всего за год россияне погасили ипотеки через продажу квартир на общую сумму 1,3 млрд рублей.«Рост числа таких сделок может косвенно свидетельствовать о финансовых трудностях заемщиков. Продажа квартиры по рыночной цене становится для них способом рассчитаться с долгом, когда обслуживать кредит больше невозможно», — пишут «Известия».☝️Эксперты связывают эту тенденцию с «волной» рискованных кредитов, выданных в 2023 году. В тот период банки активно одобряли ипотеку с минимальным первоначальным взносом заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Сейчас эти ссуды выходят в просрочку: по данным ЦБ, объем проблемной ипотечной задолженности к концу 2025 года удвоился, достигнув 205 млрд рублей.Подписывайтесь, чтобы оставаться на связи:🇷🇺 Inreit в MAX🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Люксовый отдых в Анапе сегодня дороже, чем на Мальдивах. Неделя в премиальном отеле Краснодарского края стоит почти 400 тыс. рублей. Вариант пребывания с аналогичным сроком на острове Коттефару с виллами над водой обходится примерно на 130 тыс. дешевле.☝️Догнали и перегнали. Доброе утро.

Рынок апартаментов в курортных городах России демонстрирует взрывной рост в последние два-три года. К такому заключению пришли эксперты Сбербанка.☝️Интерес к сегменту подогревает растущий турпоток и большой пул покупателей, которые видят в псевдожилье как место для отдыха, так и актив для сдачи в аренду. Наиболее устойчивым спросом пользуются лоты по цене в диапазоне 20-60 млн рублей. Общий объем апартаментов бизнес- и премиум-класса в курортных зонах по состоянию на IV квартал 2025 года превысил 1 млн м².«Лидером стал Крым: 437,4 тыс. м², 86% из которых относятся к бизнес-классу и 14% — к премиальному сегменту. Сочи, который много лет держал первенство, сместился на вторую строчку: 345 тыс. м² (бизнес-класс занимает 75%, а премиум — 25%). Замыкает тройку побережье Краснодарского края с показателем 117,8 тыс. м², 80% — бизнес-класс», — говорится в исследовании.🧮 На сочинском побережье «квадрат» в бизнес-классе стоит 770 тыс. рублей, в премиум — в 1,88 млн. Апартамент бизнес-класса в других городах Краснодарском крае оценивается в 270 тыс. за м².📊 Такой ценовой разброс эксперты связывают с локацией, наполнением объектов и их качеством. По опросам компании, для 74% покупателей важна безопасность территории, для 66% значим консьерж-сервис. Собственный пляж хотят 64% респондентов, объекты общественного питания — 63%, спортивную инфраструктуру — 49%.«Более половины покупателей (51%) смотрят на курортную недвижимость как на инвестицию и планируют сдавать апартаменты в аренду. Только 14% приобретают жилье исключительно для постоянного личного проживания. Остальные рассматривают смешанные варианты использования", — цитирует аналитиков Интерфакс.

В Госдуме поддержали идею «налога на заграничные поездки».🗣Глава комитета по туризму Сангаджи Тарбаев призвал рассмотреть идею взимать с россиян отчисления за выезды из страны.«Сегодня особенно важно поддержать внутренний туризм. И для этого необходимо использовать все возможные механизмы. Одна из мер стимулирования — введение специального сбора за поездки в другие страны…», — написал депутат в телеграм-канале.📝 Тарбаев обратил внимание, что только в 2024 году россияне потратили на отдых за рубежом около 700 млрд рублей. Большая часть этих средств могла остаться внутри страны и стать инструментом для развития внутреннего туризма, предположил депутат. Он также допустил, что за счет такого сбора можно создать компенсационный фонд для экстренных случаев. В качестве примера Тарбаев привел конфликт на Ближнем Востоке, из-за которого отменились сотни рейсов и понадобилось срочно эвакуировать россиян.☝️Ввести сбор с каждого жителя страны, выезжающего отдохнуть за рубеж, ранее предложил президент Российского союза туриндустрии Илья Уманский. Так «по копеечке» можно создать гарантийный фонд для возврата соотечественников на родину в экстренной ситуации, независимо от того, каким образом они отправились за границу — самостоятельно или через туроператора, заявил он.👛 Инициативу уже поддержали участники рынка, включая туроператора Fun&Sun и сервис бронирования отелей «Островок». Среди предложений фигурировала сумма в 100-300 рублей с человека.🧮 По данным Погранслужбы ФСБ, в 2025 году россияне совершили более 31,5 млн зарубежных поездок с различными целями. При таком количестве сбор в 300 рублей принес бы около 9,5 млрд, уточнил The Moscow Times (признан иноагентом).👨‍💻Отмечу, что 300 рублей — не та сумма, из-за которой россиянин откажется от заграничной поездки. Пользы для внутреннего туризма вопреки убеждениям депутата Тарбаева такая мера не принесет. Разве что в дальнейшем речь пойдет о принципиально иных суммах сбора...Подписывайтесь, чтобы оставаться на связи:🇷🇺 In

Блокировка Telegram уже началась, пишет «Коммерсант».🧮 15 марта на некорректную работу мессенджера пожаловались 12 тысяч раз, а до обеда 16 марта — почти 6 тысяч. Многим пользователям не помогает даже VPN.❌ Сообщения не отправляются, полученные — не подгружаются. Статус обновления часто сменяется статусом соединения. Чтобы загрузить переписку, иногда приходится ждать несколько минут. О работе Telegram через мобильный интернет без VPN можно забыть, подтверждает издание.☝️Напомню, официально Telegram в России пока не заблокирован. В 2025 году в мессенджере отключили звонки, в начале этого года у части пользователей появились проблемы с загрузкой и отправкой медиафайлов. В феврале Роскомнадзор подтверждал частичное замедление ресурса.📝 РБК писал, что Telegram полностью заблокируют в начале апреля. На прошлой неделе в Госдуме сообщали, что после окончательной блокировки мессенджер не сможет работать даже через VPN.Друзья, технические возможности для связи ухудшаются на глазах. Подписывайтесь и не теряйтесь:🇷🇺 Inreit в MAX🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Квартира со старым ремонтом в центре Москвы площадью 56 м² за 34,9 млн рублей — по цене элитного жилья на первой береговой линии в Майами с видом на океан. Рынок недвижимости в 2026 году прекрасен.Подписывайтесь, чтобы оставаться на связи:🇷🇺 Inreit в MAX🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Новость недели. Telegram в России не сможет работать даже с VPN. Об этом накануне заявил зампред комитета Госдумы по информполитике Андрей Свинцов.«У Роскомнадзора есть техническая возможность отслеживать VPN-трафик. Они просто начнут его потихоньку поджимать. Telegram будет также тупить и через VPN. Если кто-то думает, что все просто скачают VPN и продолжат пользоваться мессенджером, то спешу вас расстроить. Ничего не будет работать. Останутся только легальные сервисы VPN, которые нужны для работы СМИ. Роскомнадзор может всё отследить. Telegram никого не обхитрит — не будет ни черта функционировать», — цитирует депутата НСН.🗣 Напомню, тот же парламентарий двумя месяцами ранее успокаивал россиян заверениями о том, что Telegram не заблокируют. Тогда Свинцов говорил, что мессенджер взаимодействует с властями РФ, и за его судьбу «можно не беспокоиться».👨‍💻 Теперь, надо полагать, беспокоиться можно и нужно. По сообщениям из различных источников, Telegram всё же заблокируют с начала апреля. Как бы скептически мы ни относились к насаждаемому «национальному мессенджеру», органы власти не оставляют нам выбора.👇Мы решили не терять связь со своей аудиторией. И потому с коллегами создали каналы сами знаете где:🇷🇺 Inreit в MAX🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAXПодписывайтесь, друзья. И оставайтесь с нами.