Шерягин. Московский Флиппер, покупаю и продаю недвижку

Милые подписчицы, мои сердечные поздравления❤️❤️💕Любите, будьте любимы и счастливы🎯

Коллеги, по мотивам консультации с инвесторами, которые интересуются займами под залог, решил запилить образовательного контента.Главный вопрос, как это будет выглядеть на практике и как страхуются риски инвестора.Тактика обслуживания и судьба залогового займа зависит от того, какому именно типу заемщика этот займ выдается. Потому что начальные условия для всех заемщиков одинаковые - первичная гигиена эмоционального здоровья инвестора соблюдается неукоснительно: выдается не более 30 процентов от ликвидационной стоимости объекта.Это то, что назвается LTV (Loan to value) <30 процентов. Я рассматриваю только кейсы с ежемесячной выплатой, порядка 2.5 процентов в месяц, сегодня речь о них.Мы недавно выделили три сегмента заемщиков и три наиболее вероятных сценария обслуживания подобного займа.Общее для всех трех категорий: первично займ выдается от КПК (кредитно-потребительского кооператива), потому что в силу закона займ надо выдавать от организации с лицензией. Выпускается закладная, которая потом по ДКП закладной и договору зачета требований передается инвестору. Наиболее вероятный выход для всех займов с ежемесячными выплатами - рефинансирование в ломбардный банк. Выглядит это так: банк выдает заемщику новый кредит под более высокий LTV, до 80 процентов, из которого гасится тело и проценты по первичному займу инвестора.Важно: перед выдачей предварительно получают одобрение на рефинансирование в банк и список требований, которые надо соблюсти для этого.Это общее, а теперь о различии для трех сегментов:Тип А, готовый платить проценты по займу долгое время, год и далее. Как правило, это предприниматели, давно и долго занимающиеся бизнесом, собственники нескольких объектов недвижимости. Они быстро берут деньги с минимумом формальностей для себя у частника. Когда приходит время, переходят в банк. В конечном итоге, просто продают предмет залога. Вход в подобные кейсы возникает тогда, когда инвестор хочет выйти досрочно, потому что выходить из таких отношений нет смысла.Тип

Люди загоняются по поводу установки мессенджера Мах, автор не исключение.После сегодняшнего просмотра американского фильма Тимура Бикмамбетова, понял, что забиваю себе голову этим напрасно.По сюжету фильма ИИ судья, анализируя огромный объем информации из различных источников: блогов людей, камер наружного наблюдения, регистраторов автомобилей и полицейских, даже камер наблюдения за птицами, в течение нескольких часов собирает доказательства виновности и невиновности подсудимого.Если вероятность совершения тяжкого преступления, убийства, например, больше 92 процентов, обвиняемый привлекается к суду, который длится полтора часа. Обвиняемый должен доказать свою невиновность, пользуясь любой доступной Суду информацией. Если Суд в ходе разбирательства не снижает вероятность виновности ниже 92 процентов, выносится решение и приговор исполняется.На все-про все уходят не месяцы и годы, а считанные часы. Под судом полицейский. Следователь, обвиняемый в убисйстве жены. Есть всего 90 минут для того, чтобы докопаться до истины.Режиссер удерживает напряжение до самых титров и тот самый новый мир невероятно реалистичен. Понятно, что он станет реальностью в ближайшие пару лет и все, что раньше считалось частной жизнью и персональными данными, канет в лету.Стоит забыть о том, что какие-то темные стороны своей биографии можно спрятать. При отстутствии прямого доступа истина устанавливается анализом огромного количества косвенной информации.Да, от этого корявая поделка лучше не станет, лично мне пользоваться ей неудобно.Однако и какого-то приватного мессенджера, где бы ни были его сервера, тоже не будет. Шила в цифровом мешке не утаить никак.Под впечатлением от увиденного и очевидных выводов выслушал версию приятеля о том, почему Telegram блочат, а ту же саму Телегу, по-факту полное зеркало мессенджера, нет.Для информации: Телега находится на тех же самых серверах, что и Макс, и это сервера ВК. Зачем блочить ТG, если любая информация доступна в Телеге?Как оказалось, в TG проходят ми

Как бы это цинично ни звучало, но удар США по Ирану позволит разогнать сгущающиеся тучи, связанные с дефицитом бюджета РФ.В целом существует два сценария, молниеносной и затяжной войны, оба для России выгодны.Молниеносная война: снятие ликвидности 2023 года на уровне 88 долл за BRENT и постепенный возврат к оптимальному для Трампа диапазону 50-60 долл к лету. Сохранит среднюю по году цену для реализации российской нефти на уровне 55 долл, при существующем неблагоприятном прогнозе 45.Затяжной конфликт с перекрытием Ормузского пролива: шоковый рост цен на нефть и газ, 150-180 и 700 соответственно, на 2-3 года. Судя по ходу боевых действий, серьезно рассматривать нет смысла.Каковы последствия для цены московского бетона. Рост спроса, факторов два: Растущий поток экспортной выручки при задушенном импорте неизменно дает рост покупательской активности.Несмотря на то, что статистика говорит о снижении зависимости от экспорта углеводородов, рост и снижение ВВП напрямую зависят от колебаний цен на нефть.Второй фактор, бюджетная передышка, позволит уверенно снижать ключевую ставку, в результате депозитная и кредитная ликвидность будет перетекать в рынок.Эта ночка для трейдеров будет очень веселой. Удар нанесли на фоне закрытых бирж, но ОПЕК сегодня увеличила лимиты, восемь стран просто хотят заработать.Несмотря на пессимизм о будущем московского рынка недвижмости в ютюбе, люди, ждущие обвала опять остаются за бортом.Да и количество предложений по моей аналитике продолжает снижаться. Обычно после новогодних объем в рекламе восстанавливается уже 5 февраля. Сегодня первый день весны, а предновогоднее падение не останавливается.В общем, если планировали покупать что-то для себя или для бизнеса, самое время. Резких всплесков цены не ожидается, однако вероятность устойчивого роста спроса очень высокая.

По моему прогнозу кто-то положил 91 млн в карман за два часа.И готовится к тому, чтобы взять больше.18 февраля вышла новость о том, что правительство отказало Самолету в предоставлении льготного кредита.Цена взяла стопы на уровне 809 рублей и тут же отскочила выше, взяв бай стопы толпы, накопленные с 13 по 18 февраля.Как ванговал автор, правительство отказало, но не совсем. В пятницу ожидается очередное решение судьбы застройщика. Вероятнее всего, умеренно позитивное, которое дотянет цену до 882, чтобы положить в карман кое-кого еще 30-50 млн. Индустрия экономических новостей создана для того, чтобы стричь толпу, торгующую по фундаменталке.И недвижка не исключение. Если слышите заунывный вой в ютюбе о том, что надулся пузырь, смело плюйте в экран.Нефть-Матушка бодро растет, наблюдая три пендосския авианосно-ударныя группы вблизи Ирана.ВВП РФ напрямую зависит от цен на нефть, живительная струя дотянется до всего.Бетон не исключение. В общем, деньги не ошибаются. Ошибаются люди.

Коллеги, меня пригласили в подборку авторов, приятного просмотра

📊Рынок недвижимости требует четких решений и реальных результатов — Компании больше не готовы тратить ресурсы на эксперименты, ожидаемые эффекты должны быть ощутимы сразу же.📂МЫ СОБРАЛИ УНИКАЛЬНУЮ ПОДКЛАДУ ДЛЯ СПЕЦИАЛИСТОВ НЕДВИЖИМОСТИ — ЭТО:📌Эксперты отрасли, практикующие успешные подходы к инвестициям и управлению недвижимостью📌Реальные кейсы оптимизации процессов управления активами, модернизации объектов и повышения доходности проектов📌Полезные шаблоны и методики: расчёты рентабельности инвестиций, методы оценки стоимости недвижимости, планы развития территорий и проекты реновации📌Инструменты для принятия обоснованных решений по инвестициям и развитию портфелей активов📌Лучшие практики организации работы команд специалистов и агентства недвижимости📌Обзоры новинок строительства, технологий ремонта и обустройства пространстваЭТА ПАПКА ОРИЕНТИРОВАНА НА ПРОФЕССИОНАЛОВ, КОТОРЫХ ИНТЕРЕСУЕТ:• Максимизация прибыли и минимизация рисков• Эффективность вложений и реальные доходы• Повышение привлекательности и ликвидности объектов недвижимости• Совершенствование процессов продажи и аренды имущества.📌ЗАБРАТЬ ПАПКУ 🤩 Организаторы : Green.Папка

Про СамолетРазгоняют инфу о том, что компания самолет скоро рухнет, на фоне обращения за господдержкой в 50 млрд в обмен на 51 процент акций.Также ходят слухи о том, что эту поддержку им предоставлять отказались, чтобы другие не выстроились в очередь с протянутой рукой.Если смотреть на рыночную капитализацию компании, тикер SMLT, можно сгоряча поверить в неминуемое банкротство. Типа капитализация 50 млрд, и просят тоже 50 млрд. Да и судя по публикуемой отчетности, я бы на месте Родины тоже денег не дал. Налогов за 2025 заплачено 600 млн, и куда делись деньги также понятно, резко выросли выплаты по кредитам, как раз на 50 млрд.А теперь посмотрим на структуру активов так называемого банкрота и недоверчиво ухмыльнемся.Рассказывают, что после выхода из состава учредителей уважаемых людей все активы проданы. Однако нет, не все, смотрим инфографику. В сухом остатке что-то типа 800 млрд, земельный банк в основном.Зачем просить 50 млрд, рискуя отдать 400 млрд активов?ЯбнесталВозвращаемся к публикациям в СМИ и разгоняемым втихаря инсайдам и вспоминаем, что индустрия экономической аналитики и экономические СМИ в целом созданы спекулянтами для того, чтобы стричь толпу, пытающуюся принимать решения на основе фундаментальных факторов.Смотрим на график и видим, что шортисты пытаются взять историческую ликвидность на уровне 800 руб за акцию, дисбаланс рынка около 10 млрд.Противоположная ликвидность скопилась за уровнями 1000 и 1200, есть вариант взять 2 и 4 млрд соответственно.Что должно произойти для реализации плана. 1. Должна выйти официальная информация о том, что в господдержке будет отказано2. После взятия стопов будет учтена высокая стоимость активов компании, и в ручном режиме таки будет принято решение об оказании поддержки, ибо баланс затрат и активов явно на пользу бюджету.Как высоко отскочит цена - пока неясно. Буду ли я торговать SMLT? Ни в коем случае, и вам не советую. Давно понял, что российский рынок торговать нет смысла. Слишком зависим от BRENT, проще торговать

На мой взгляд, сейчас это тоже интереснее флиппинга, из-за того, что есть соответствующий состоянию рынка план Б.Речь об инвесте в ГАБ в новостройках с федеральным арендатором (стрит ритейл) как альтернатива покупке арендной квартиры.В особенности, если займы под залог кажутся непонятным и рискованным делом.Позволяет получать сопоставимую смешанную доходность, состоящую из арендного дохода: 10–15% годовых и плюсом прибыль от перепродажи готового арендного бизнеса с федеральным арендатором.В чем основные «фишки» предложения?1. Эксклюзивный доступ. Объекты подбираются из закрытых баз застройщиков еще до официального релиза в местах с большим потенциалом доходности для арендатора: проходные места, уголки на трафике, близость транспортных узлов, офисных центров.Такие предложения не остаются без внимания, в таких помещениях арендатора легче поменять.Это дает потенциал роста стоимости на 10–20% только за счет удачного входа.2. Федеральные сети как гарант. Вместо поиска частных жильцов вы получаете договоры с аптечными сетями, алкомаркетами или продуктовыми ритейлерами. Контракты заключаются на 5–10 лет с фиксированной индексацией.4 основных арендатора:СупермаркетАптекаАлкомаркетГрошери-даркстор3. Использование рассрочки. 4. Инвестору не нужно сразу отдавать всю сумму. ◦ 30% аванс фиксирует цену на счете эскроу. ◦ Остаток 70% вносится в рассрочку. Оптимально разместить остаток на депозите до сдачи помещения в эксплуатацию, до 15 годовых.Разберем на цифрах (пример объекта за 20 млн руб.):• Вносим 6 млн руб. как аванс.• Через 2 года, к моменту сдачи, стоимость объекта вырастает до 25-30 млн руб. (+20–25%) за счет готовности инфраструктуры.• Арендный поток составит 2.5-3 млн млн руб. в год, что в 2–3 раза выше, чем в жилом секторе.В итоге те же 30 годовых с минимальными телодвижениями. Главная специфика в том, что необходим депозит от 20 млн, однако это стоит того.План Б очевиден: держать ради арендного дохода. С падением ставок по депозитам ниже 15 процентов в ближа