НДФЛ в недвижимости - канал Татьяны Макуровой

Взяла в работу клиента проверить мое предположение)Писала ранее тут о дилемме момента прописки в целях применения коэффициента 1 к доходу от продажи.📌Ситуация: в 2025 году продана квартира в СПб, реальная продажа ниже кадастровой стоимости, прописка весь 2025 год была в СПб. Сейчас в феврале 2026 человек перепрописался в ЛО (и реально переехал, и будет сохранять прописку). 📌Что имеем: НЕКОРРЕКТНОЕ (но хотя бы с оговоркой «по мнению Департамента») письмо Минфина о том, что коэффициент 0,7 или 1 берется по региону постоянной регистрации на момент перехода права. Откуда ноги растут: формулировка взята из решений ВС и КС, относящихся к случаю, когда смены прописки не было вообще (там человек пытался отстоять льготный по 3-летнему сроку регион, в котором находился проданный объект недвижимости, при этом постоянно проживая в другом регионе). 😁Ну, то, что Минфин не всегда думает головой при подготовке писем – в принципе не секрет. Меня скорее удивляет, когда консультанты упираются в письма и разъяснения Минфина без критического их осмысления, и транслируют клиентам как истину. 📌Что по факту: НДФЛ с продажи платится по месту постоянной регистрации – той, которая на момент подачи декларации и уплаты налога. То есть если подать декларацию по месту прописки в Лен.области (до 30 апреля 2026 года), то и налог надо платить в бюджет Ленобласти по правилам Ленобласти, то есть сравнение дохода с коэфф.0,7. Закон СПб (о коэфф.1) не распространяется на бюджет другого субъекта Федерации (и наоборот). Письмом Минфина можно пренебречь, его составили не глядя.📌На цифрах: реальная продажа за 5200, кадастровая 6027. Чистая разница в налоге - 124 тыс. (15% от 827 тыс.). На данный момент имеем отсутствие практики ввиду того, что первый год двойного коэффициента – 2025-й, за который как раз сейчас и идет отчетный период с января по апрель. Посмотрим, как пройдет проверка декларации. Я считаю, должен пройти коэффициент 0,7 и соответственно доход 5200.

Коллега-спикер, юрист в сделках с недвижимостью Михаил Соколов (всегда с удовольствием его рекомендую как профессионала, за контактом в личку если что) прокомментировал резонансное Постановление ФАС МО А40-146414/2023, которое сегодня обсуждают все кому не лень (конечно, после новостей о замедлении "телеги"). Причина интереса к данному судебному акту - в формулировке "Суд округа полагает, что в данном случае действует правило: первое слово дороже второго." 📌Цитирую Михаила: "В праве есть такой термин «эстоппель» - лишение стороны права ссылаться на факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее сделанного ею заявления об обратном в ущерб противоположной стороне. По сути, это и есть "первое слово дороже второго", просто умными словами. Этот принцип применяется не так уж и редко в судебной практике. Так что не беспокоимся, судьи не выходцы из ТикТока или вселенной Гарри Поттера! Просто у каждой работы свои забавы!" Выдыхаем.) 😁

Писала уже неоднократно, что использую нестандартную форму ходатайства - я придумала и разработала ее сама. Работает безотказно - и там, где инспекция штраф не снизит или снизит в 2 раза, по моей форме идет снижение иногда почти до нуля. В работу по этому ходатайству я беру штрафы в размере от 400 тыс. и выше, и только первичные нарушения (иначе концепция не сработает)). Данную клиентку с небольшим штрафом взяла в порядке исключения и для обкатки еще одной новой стратегии. Заявки на пересмотр штрафов по ходатайству отправляйте на почту (указана в закрепе) или в личные сообщения (данному каналу либо мне @Tanjjja007).

ОТСТАВИТЬ ИСТЕ ФРУСТРАЦИЮ ПО ЧАСТИ АВТОМАТИЧЕСКОЙ РАССЫЛКИ ФНС, ЕСЛИ ВЫ РАНЕЕ ОТПРАВЛЯЛИ ИНФОРМАЦИЮ О ТОМ, ЧТО ДОХОД НЕ ОБЛАГАЕТСЯНалоговая рассылает АВТОМАТИЧЕСКИЕ уведомления о необходимости подачи деклараций. Это сплошная рассылка по выборке на основе данных Росреестра. Обращайте внимание – в автоматическом уведомлении всегда есть приписка (см.скрин). Те, у кого отсутствует обязанность предоставления декларации по факту истечения срока владения либо льготы по 2-м детям И КТО ОТПРАВИЛ УВЕДОМЛЕНИЕ об этом, не паниковать и продублировать уведомление с припиской, что освобождение уже подтверждено налоговым органом (кто успел получить положительный ответ).❗️❗️Кто не отправлял уведомление проактивно – обязательно(!!) сделать это в ответ на уведомление ИФНС. ❗️❗️Важно: Вы сами должны отправить информацию об отсутствии у вас обязанности подачи декларации и уплаты налога. Срок прошел по ДДУ? – предоставьте документы о полной оплате договора. Налога нет по 2-м детям при соблюдении критериев? – Отправьте соответствующее грамотное пояснение с приложением документов. 😎«Они сами должны это видеть, я ничего не должен доказывать!» - прекрасная позиция, но потом будете бегать и возвращать списанные в порядке внесудебного взыскания деньги со счетов. Цена оспаривания и возврата списанных денег - в разы выше, чем стоимость отправки уведомления.📌Я делаю эти уведомления/пояснения, заявки через почту в закрепе.

Не успели оглянуться, как почти пролетел январь. Сейчас вошла в плотный график обучений, выступлений (ну и частные консультации никуда не делись:). 📌 Для семинаров в агентствах осталось 3-4 даты на февраль (заявки можно сюда в ЛС в телеграм на @Tanjjja007), - даю со всеми изменениями не только непосредственно в НК, но и с учетом меняющих правила игры судебных постановлений, смены позиций Минфина/ФНС и т.п.Буквально сегодня на обучении объясняла новые правила по мене и что нам теперь делать после 15.01.26 (в том числе по сделкам 2025 года, т.к. по ним налог еще не заплачен). 😁Кстати! Скоро законодатели нас порадуют очередным большим блоком поправок в НК (см.скрин). 🔸По публичным открытым активностям - выступаю 5 февраля на Сибирском Форуме в Омске. По консультациям: заявки через почту (почта в закрепе).

Под занавес года - проверка на сохранность когнитивных функций и способность удерживать внимание в течение минуты😁⬇️ А на самом деле, всё просто, если слушать. Обожаю такое)) С наступающим!

Метапсихический акт репарации разорванной темпоральности к нам мчится.

Скрин в продолжение этой истории -  отбила срок владения для мужа, которому был начислен налог и штрафы около 500 тыс (покупка женщиной до брака, далее брак, маткапитал, выдел мужу и детям). Аргументацию построила таким образом, что ей противопоставить было нечего, и налоговый орган, ранее дважды отказавший клиенту (когда он сам пытался доказать), после моего письма принял позицию об истечении срока и снял все требования. Помимо ранее указанных аргументов, есть интересная лежащая абсолютно на поверхности вещь, которую почему-то не видят. Но если её увидеть, то успех 100%-ный в споре с ИФНС. Результат на скрине.

Пока не слезу с юристов, продолжая предыдущий пост) Скрины из моей переписки в рамках абонентского обслуживания агентства недвижимости. Когда у клиента агентства есть свои юристы - это просто беда. Потому что, первый раз ответив неправильно, они далее пытаются доказать, что все же не облажались, но в результате закапывают себя еще глубже😁. Я уж молчу про поиск юристами ссылочек в интернетиках, которые они, не являясь специалистами по налогам, даже не могут правильно интерпретировать. Тут кстати не всегда виноваты юристы - иногда именно клиенты, у которых юристы на зарплате, не могут понять, что надо идти и платить отдельно, потому как налоги (хоть и оформлены в Кодекс) - отдельная огромная сфера специализации, которой надо учиться годами и понимать практику применения.Пишите в комментариях свои примеры, когда именно непрофильные юристы неграмотно сориентировали по налогам и привезли клиенту проблемыПока не слезу с юристов, продолжая предыдущий пост) Скрины из моей переписки в рамках абонентского обслуживания агентства недвижимости. Когда у клиента агентства есть свои юристы - это просто беда. Потому что, первый раз ответив неправильно, они далее пытаются доказать, что все же не облажались, но в результате закапывают себя еще глубже😁. Я уж молчу про поиск юристами ссылочек в интернетиках, которые они, не являясь специалистами по налогам, даже не могут правильно интерпретировать. Тут кстати не всегда виноваты юристы - иногда именно клиенты, у которых юристы на зарплате, не могут понять, что надо идти и платить отдельно, потому как налоги (хоть и оформлены в Кодекс) - отдельная огромная сфера специализации, которой надо учиться годами и понимать практику применения.Пишите в комментариях свои примеры, когда именно непрофильные юристы неграмотно сориентировали по налогам и привезли клиенту проблемы

Если вы думаете, что юристы широкого профиля разбираются в налогах, или что на правовых порталах в интернете можно бесплатно получить правильный ответ на вопрос по налогам - вы глубоко заблуждаетесь. Пример на скринах - из трех ответов ни одного правильного, зато стаж юристов - 25 лет, 37 лет (опытные!😁)). Исходный вопрос звучал так: "Я хочу продать дом с рассрочкой платежа 10 лет . При этом я владею имуществом меньше 3 лет. Если оплата будет поступать равными долями в течении 10 лет надо ли мне будет платить налог на продажу по истечении 3 лет?".Кратко комментарии к ответам юристов: 1-й скрин: все было бы неплохо, если бы юрист не мешал в одну кучу расход и вычет 1 млн, а также не оперировал исключительно сроком 3 года (а не 3-5 лет). Скрин 2: "датой продажи будет считаться последний платеж" - вопиющая профнепригодность.Скрин 3: рассрочка не отменяет тот факт, что доход по рассрочке - это доход от продажи объекта с неистекшим сроком владения, декларировать надо доход за все 10 лет. То, что юрист считает срок владения "от забора и до обеда", то есть от собственности до даты платежа (а не до даты перерегистрации на покупателя) - непростительно. НО это хотя бы единственный юрист, кто посоветовал для уточнений обратиться к налоговому консультанту. Кроме того, никто из юристов не зацепился за слово "дом" - а ведь дом предполагает и землю, по которой срок мог пройти. В заключение отмечу, что ИИ (любителям консультироваться у ИИ) шерстит интернет, правовые порталы и может ссылаться на абсолютно некорректные мнения.📌 В чем вообще проблема с юристами: а) непрофильные по налогам юристы смело берутся за трактовки Налогового Кодекса и закономерно и постоянно лажают; б) клиент имеет неоправданно высокое доверие к магической профессии "юрист"; в) клиент, заплативший непрофильному юристу деньги за консультацию по налогам, может долго не принимать тот факт, что деньги он выкинул просто так и получил неграмотный ответ; в1) клиент, имеющий в штате своего юриста для решения разных