О недвижимости с Ириной Сиваковой

Как собственник может проверить свою недвижимость, не выходя из дома? Два полезных совета от Росреестра:1) Можно воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (на сайте Росреестра, в разделе «Услуги и сервисы»). Вводим в поле поиска кадастровый номер своего объекта или его адрес — и сервис предоставит вам подробную информацию об объекте, включая его характеристики и сведения о правах;2) Заказываем выписку из ЕГРН (через портал «Госуслуги»: услуга «Предоставление сведений из ЕГРН» или заказать онлайн-выписку, которая выдается собственнику бесплатно). Здесь содержатся сведения о самом объекте, а также всех его владельцах, ограничениях прав на объект и величине его кадастровой стоимости.Обратите внимание: если в вашем Личном кабинете на «Госуслугах» не отображаются сведения о принадлежащих вам объектах недвижимости — значит, есть какая-то ошибка (расхождения в данных СНИЛС, Ф.И.О. и дате рождения собственника объекта по сравнению со сведениями ЕГРН). Можно самостоятельно исправить такую ошибку, актуализировав свои данные через «Госуслуги» или МФЦ — подав заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН (платить госпошлину не требуется). Либо ваш объект является «ранее учтенным»: приобретен до 1998 г., когда не было ЕГРН, поэтому информация о нём отсутствует. В этом случае необходимо обратиться в МФЦ с документами на объект и зарегистрировать своё право собственности, госпошлина за данную услугу не взимается (но придется сначала оформить техплан объекта у кадастрового инженера).

Покупая недвижимость, не передавайте продавцу деньги наличными по расписке — вот почему:- сейчас укрепилась судебная практика, согласно которой в случае признания договора купли-продажи недвижимости недействительным из-за того, что продавец не мог понимать значения своих действий, автоматически недействительными признаются и все иные документы, которые он составлял при оформлении сделки. И сюда попадает расписка продавца о получении денежных средств. А если расписка недействительна, она уже не может подтвердить факт произведенного расчета между продавцом и покупателем. Соответственно, покупатель не сможет взыскать с продавца свои деньги обратно. Безналичный расчет в этом плане намного надежнее (вы всегда можете запросить в банке выписку по счету и подтвердить факт перевода денежных средств продавцу).

Если вы сдаете свое жилье внаем и находитесь в поиске квартирантов, очень важно сразу отсеивать «подозрительных личностей». Проверяйте тех, кто обращается к вам по поводу съема жилья: в публичном доступе сейчас есть множество информационных ресурсов от официальных источников, по которым можно составить хотя бы приблизительный портрет вашего будущего квартиранта (сведения о долгах гражданина на сайте ФССП России, сайты судов, сервис «Госуслуг» по проверке действительности паспорта, федеральный реестр сведений о банкротстве и т.д.).Важный сигнал опасности: человек намерен снять у вас квартиру на длительный срок и просит предоставить ему копию вашего паспорта (под любым предлогом: нужно для отчетности перед бухгалтерией, для проверки права собственности и т.д.). В судебной практике есть примеры того, как заполучив копию паспорта собственника, такие квартиранты вскоре выставляли жилье на продажу по заниженной цене и заключали сделку, подделав паспорт владельца квартиры. А тому приходилось потом долго ходить по разным инстанциям и доказывать, что он никому свою квартиру не продавал.Так что залог успешной сдачи своего жилья — это тщательная проверка будущих жильцов.

Бывший муж продал квартиру, которая покупалась в браке — и Росреестр при этом спокойно зарегистрировал сделку: ситуация неприятная, но, увы, оснований для жалобы на Росреестр здесь нет. Его действия законны:- нотариальное согласие супруга для продажи общей недвижимости требует Семейный кодекс РФ (ч. 3 ст. 35). А он действует только в том случае, когда люди состоят в браке. После развода люди перестают быть супругами — и действие СК РФ для них прекращается. Применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ, которые не требуют получать нотариального согласия на продажу общей недвижимости. Такой позиции придерживается Верховный суд РФ (см. например: определение №31-КГ19-8).Поэтому, если произошла продажа общей недвижимости без согласия второго супруга уже после развода, сам по себе факт отсутствия нотариального согласия не позволит признать сделку недействительной. Потребуется доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия (необязательно нотариального — ст. 173.1 ГК РФ). Более реальным способом защиты здесь является иск о взыскании с бывшего супруга половины стоимости общей квартиры. А самый эффективный способ защиты — предотвратить продажу общей недвижимости без вашего согласия (если вы еще в браке, включите в ЕГРН информацию о себе как о сособственнике квартиры по праву совместной собственности, а если уже развелись — не медлите с официальным разделом общего имущества).

Здравствуйте, уважаемые подписчики!Многие из вас уже наверняка заметили замедление работы Телеграма.А с самых высоких трибун не прекращаются разговоры о его полной блокировке на территории России в ближайшее время.О том, как будут развиваться события дальше, сейчас сказать трудно. Возможно, ничего серьезного не произойдет, и дело ограничится теми мерами, которые были ранее приняты по отношению к Ютубу. Но не исключено, что в обозримом будущем доступ российских граждан в интернет будет ограничен т. н. «белыми списками», в которых, разумеется, не будет ни Ютуба, ни Телеграма, ни многих других зарубежных интернет-площадок.В связи с таким возможным развитием событий, я приглашаю тех, кому интересны мои публикации, подписаться и на другие мои каналы, которые будут доступны даже в случае введения «белых списков». В первую очередь речь идет о социальной сети Вконтакте, мое сообщество там - «Юридические Тонкости»: https://vk.com/sivakovairinaМаксимально полно мои публикации выходят и в мессенджере Мах: https://max.ru/sivakovairinaНадеюсь, что мы не потеряем друг друга!С уважением, Ирина Сивакова

Топ-3 заблуждений, из-за которых люди лишаются своей доли в совместной недвижимости с супругом:1 — квартира куплена до брака, а право собственности зарегистрировано в браке — значит, это совместное имущество. Нет: юридическое значение здесь имеет дата заключения договора купли-продажи (или иной сделки, по которой приобретается недвижимость), а не регистрации. Если договор был подписан до брака — это личная собственность одного супруга;2 — ипотечный кредит за квартиру выплачивали в браке — значит, это совместное имущество. Нет: смотрим предыдущий пункт. Если квартира куплена до брака, то не имеет значения, кто и когда выплачивал кредит за нее, это личная собственность одного супруга;3 — квартира куплена в браке — значит, она в любом случае в совместной собственности. Нет: если один супруг докажет, что квартира покупалась на его личные средства, то факт заключения сделки в браке не позволит добиться раздела такой квартиры. Недвижимость, приобретенная на личные средства одного супруга, является его же личной собственностью.

При планировании размещения хозпостроек на своем участке, учитывайте минимальные расстояния по действующим правилам. Это позволит вам избежать ненужных конфликтов с соседями, которые часто выливаются в длительные судебные разбирательства.Для садовых участков действует Свод правил (СП) 53.13330.2019, где предусмотрены следующие расстояния от хозпостроек до границ с соседним участком: - отдельно стоящая постройка для содержания скота или птицы — 4 метра,- остальные хозпостройки — 1 метр.При этом от бани до дома должно быть не менее 8 метров — так же, как от колодца до надворной уборной.Для участков под ИЖС и ЛПХ применяются местные правила землепользования и застройки. Примерным ориентиром служат СП 30-102-99, где предусмотрены такие же расстояния, что и для СНТ.Также не забываем о требованиях пожарной безопасности. Минимальные противопожарные разрывы указаны в таблице 1 СП 4.13130.2013 (в зависимости от степени огнестойкости постройки, они могут быть от 6 до 18 метров). Если самостоятельно оценить пожарный риск сложно, можно обратиться к аттестованному эксперту (перечень опубликован на сайте МЧС России: «Реестр должностных лиц, аттестованных на осуществление деятельности в области независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности)»). Эксперт выдаст заключение, подтверждающее, что размещение такого-то здания (или сооружения) на таких-то расстояниях соответствует действующим нормам пожарной безопасности. И этом будет важным аргументом в защиту вашего дома от всех возможных претензий со стороны соседей и проверяющих органов.

С началом 2026 года многие владельцы столичных апартаментов столкнулись с пренеприятнейшей ситуацией: кадастровая стоимость их объектов выросла, а это означает, что им придется платить больший налог на имущество. По действующим правилам кадастровая переоценка объектов недвижимости осуществляется раз в 4 года, но для городов федерального значения — раз в 2 года. В 2025 г. проводилась кадастровая оценка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга — по оценкам специалистов, подорожание составило в среднем 23 и 17 процентов соответственно. Больше всего проблем в связи с повышением кадастровой стоимости возникает у собственников апартаментов: льготная ставка налога на имущество физлиц в 0,1% применяется только к жилым помещениям, а апартаменты, как известно, официально к таковым не относятся. Ставка налога на них колеблется от 0,5% (если здание имеет статус гостиницы) до 1,5-2% (если здание отнесено к офисным или торговым центрам, т.е. включено в городской перечень торгово-офисной недвижимости). В соцсетях распространяется пример, описываемый московским риелтором: как у его клиента кадастровая стоимость апартаментов в 2026 году повысилась с 5 до 20 млн рублей сразу. Это значит, что ему придется платить, как минимум, 100 000 рублей налога в год. Рассчитывать на налоговую льготу по апартаментам тоже не приходится: освобождение от налога предпенсионеров и получателей пенсий предусмотрено только в отношении жилой недвижимости (ст. 407 НК РФ). Если налог за апартаменты получается слишком высокий, есть вариант перейти на статус ИП с УСН — тогда налог на имущество не начисляется, если:- ваш объект (апартаменты) будет включен в региональный перечень кадастровых объектов (п. 3 ст. 346.11 и ст. 378.2 НК РФ),- или объект используется в вашей предпринимательской деятельности (временное размещение туристов, например). Для этого нужно направить в ФНС заявление и документы, подтверждающие использование апартаментов в бизнесе. Но здесь следует учитывать, что ИП платят ежегодные обязательные

Сейчас супруг, который в период брака не работал, больше рискует лишиться общей недвижимости после развода. А все «благодаря» сложившейся судебной практике. Приведу показательный пример:- после развода женщина потребовала поделить коммерческие помещения, которые были куплены ею вместе с супругом в период брака. Но бывший муж заявил, что это его личная собственность — и представил платежные документы из банка, подтверждавшие несколько крупных переводов со счетов родителей на его счета (дарение денег на покупку недвижимости). Письменного договора дарения не было, однако суд все равно встал на сторону бывшего мужа:- по данным ФНС, у супруги не было доходов в течение брака. У мужа был официальный доход, но нестабильный и на уровне минимального. Поэтому муж и ссылался на то, что у их семьи не было достаточных средств, чтобы купить дорогостоящую недвижимость, а в приобретение спорных объектов вкладывались деньги, полученные им от родителей в дар. Родители подтвердили, что дарили деньги именно сыну, а не его семье, и у них имелись доходы, позволявшие дарить такие суммы. В итоге суд отказал супруге в разделе недвижимости и признал все личной собственностью бывшего мужа (Второй КСОЮ, №8Г-4890/ 2024).Покупая недвижимость в браке, учитывайте, что если один из супругов вложил в покупку личные деньги, то недвижимость потом признают его. Поэтому стоит заранее подстраховаться на такой случай (в идеале — брачный договор, или хотя бы документальное подтверждение тех средств, на которые покупалась недвижимость).

Дорогие мои читательницы! Поздравляю вас с замечательным весенним праздником! Пусть в вашей жизни будет как можно больше поводов для прекрасного настроения! Солнца, любви, вдохновения, гармонии, успехов и благополучия вам! С 8 Марта! С уважением, Ирина Сивакова