Коммерческая недвижимость . Девелопмент. Консалтинг. Верхотуров Дмитрий

📈 Как одна консультация увеличила аренду на 50%20 февраля я писал в канале постпро оценку рыночного потенциала локации в Люберцах.Речь шла о помещении с аптекой.На тот момент арендатор платил:💰 1700 ₽ за м²Договор аренды подходил к концу,и аптека хотела продлить его на прежних условиях.Инвестор обратилась ко мне с просьбойоценить реальный потенциал этой локации.Что показал анализПосле оценки трафика, окружения и формата помещениямой прогноз был следующий:📊 рыночная ставка здесь может быть около 3000 ₽ за м².То есть фактически помещение сдавалось существенно ниже рынка.Что сделали дальшеВ переговорах с аптекой инвестор заняла более жесткую позицию.Но при этом мы не пошли в конфликт.В итоге был найден компромиссный вариант:📍 200 000 ₽ в месяц — первый год аренды(≈ 2600 ₽ за м²)📍 210 000 ₽ в месяц — со второго годаЧто это означает:Рост арендной ставки составил более 50%.А вместе со ставкой автоматически выросла и:📈 капитализация помещенияПотому что стоимость коммерческой недвижимостинапрямую зависит от арендного дохода.Что важно пониматьЧасто собственники продлевают договор арендыпо инерции.Арендатор предлагает небольшую индексацию —и на этом переговоры заканчиваются.Но реальный рынок может быть совсем другим.Поэтому перед продлением аренды всегда важно ответить на вопрос:Сколько на самом деле стоит эта локация сегодня?Иногда одна корректная оценка рынкаможет увеличить доход инвестора на десятки процентов.Если у вас есть объект коммерческой недвижимостии подходит срок продления аренды —📩 напишите мне в личные сообщения «Аренда»Разберём потенциал вашей локации.

Как определить реальный потенциал помещения? Сегодня выезжал на осмотр объекта в Люберцы. Путь не близкий, но исходные данные заинтересовали так сильно, что поставил в приоритетные задачи. У арендатора-аптеки заканчивается договор аренды. Собственник попросил…Помните этот пост про ставку аренды в Люберцах? Завтра выложу кейс. «Исправили» экономику до справедливых значений😎💸

💰 Как потерять миллионы при выборе объекта?Опрос выше был с «подвохом».Игнорируя его, покупатели недвижимости регулярно теряют деньги:📉 а) на этапе выбора объекта инвестирования📉 б) вдолгую — ежемесячно на этапе эксплуатацииВопрос, на самом деле, в системе налогообложения.Не понимая общей картины (я уже молчу про многочисленные нюансы), инвестор потенциально может сильно потерять.Вы же не можете наверняка сказать, как люди, владеющие бизнесом (даже арендным), на какой системе налогообложения будете находиться через:📍 3 года📍 5 лет📍 7 лет📍 10 летНо есть определённые маркеры, которыми я пользуюсь задолго до начала очередной налоговой реформы.Эти маркеры позволяют сильно минимизировать риски на годы вперёд.По факту большинство ответов в опросе заводят в зону риска.Мой голос — в графе «Свой вариант ответа».Главная проблема — непонимание нюансов разницы системы налогообложения арендатора и арендодателя.Это почти всегда приводит к взаимным потерям, которые в большинстве случаев в итоге перекладываются на собственника помещения.❗️ Проверьте себяЕсли у вас уже есть объект коммерческой недвижимости —ответьте себе на простой вопрос:совпадает ли система налогообложения у вас и у арендатора?И второй вопрос:что произойдёт с доходностью объекта, если через несколько лет она изменится у одной из сторон?На практике именно здесь часто и возникают потери в миллионы рублей.📊 Что можно сделатьКонкретные примеры таких ситуацийи варианты решений я разбираю с инвесторами на индивидуальной стратегической сессии инвестиционного портфеля.На ней:🔎 находим слабые места⚖️ оцениваем налоговые риски🧭 выстраиваем более устойчивую стратегию владения объектамиЕсли тема для вас актуальна —напишите мне в личные сообщения:✉️ «Стратегия»Разберём вашу ситуацию. 🤩 Коммерческая Недвижимость🌐 На

Поздравляю всю Прекрасную аудиторию моего канала с Праздником Весны!Любите и будьте любимыми! Ставьте себе цели и достигайте их! И чувствуйте себя Женщинами каждый день в году!

3 вопроса, которые инвестор должен задать себе ДО покупки объектаПосле прошлого поста про инвестирование «от объекта» многие написали:Хорошо.А как тогда правильно?На практике всё начинается с трёх базовых вопросов.И задавать их нужно до того, как вы начали смотреть конкретные помещения.📍 1. Зачем мне этот объект?Кажется очевидным, но на практике большинство инвесторов не формулируют цель.А цели могут быть разными:— стабильный денежный поток— сохранение капитала— рост стоимости актива— формирование портфеля недвижимостиОт цели зависит всё:• тип объекта• локация• арендатор• срок владенияНапример, объект для кэш-флоу и объект для капитализации — это часто совершенно разные инвестиции.📍 2. Какая должна быть ликвидность?В коммерческой недвижимости важно не только как купить,но и как потом продать.Нужно честно ответить на вопрос:Кто будет покупателем этого объекта через 5–7 лет?Если потенциальных покупателей мало — ликвидность низкая.А значит:— сложнее продать— выше вероятность дисконта— инвестиция становится менее гибкой.📍 3. Что будет, если арендатор уйдёт?Очень распространённая ошибка — покупать объект исходя только из арендатора.Но арендаторы меняются.Поэтому важно понимать:— останется ли трафик— будет ли спрос на помещение— сколько времени займёт перезаполнениеЕсли объект держится только на одном арендаторе, риски значительно выше.📊 Сильные инвесторы мыслят иначе.Они сначала формируют инвестиционную стратегию:— тип объектов— бюджет на актив— требования к ликвидности— сценарии выходаИ только потом начинают подбирать конкретные сделки.Тогда объект становится частью системы,а не случайной покупкой.💡 Как формируется такая стратегия?На практике это отдельная работа.Мы разбираем:— цели инвестора— горизонт инвестиций— структуру будущего портфеля— допустимые риски— параметры объектовПосле этого становится понятно:какие сделки стоит рассматривать, а какие — нет.Если вы планируете инвестировать в коммерческую недвижимость и хотите сначала выстроить стратегию,можно разобра

Почему инвестирование “от объекта” часто заканчивается ошибками?В коммерческой недвижимости очень распространён один сценарий:У человека появляются деньги.Продал бизнес.Получил дивиденды.Закрыл крупную сделку.Освободился капитал.И возникает естественная мысль:«Деньги надо куда-то вложить, пока они не обесценились».И вот в этот момент начинается типичная история.Человек открывает рынок и начинает искать объект под имеющуюся сумму.Например:— есть 60 млн— есть 120 млн— есть 200 млнИ дальше логика становится такой:«Что можно купить на эти деньги?»Смотрят объявления.Сравнивают ставки аренды.Смотрят арендаторов.Иногда даже считают доходность.Но при этом практически никогда не задаётся главный вопрос:А какая у меня вообще инвестиционная стратегия?📍 Что происходит дальшеКогда инвестируют “от объекта”, возникают типичные ошибки.Ошибка №1. Случайный выборВыбирается лучшее из того, что попалось.Но это не означает, что объект действительно хороший.Это означает только то, что он лучше других в конкретной подборке.Ошибка №2. Привязка к бюджетуЕсли у инвестора 80 млн,он ищет объект на 80 млн.Но хороший объект может стоить:— 65— 95— 120В итоге рынок диктует решение, а не стратегия.Ошибка №3. Покупка арендатора вместо местаИнвестор видит:«О, здесь хороший арендатор».И принимает решение исходя из этого.Хотя в коммерческой недвижимости главный фактор — локация и трафик.Арендатор может уйти.Трафик — остаётся.Ошибка №4. Отсутствие сценария выходаПрактически никто не думает:кому этот объект можно будет продать через 5–7 лет.Пока объект приносит доход — всё хорошо.Но ликвидность на рынке коммерческой недвижимости очень разная.📊 Как мыслят сильные инвесторыОни делают наоборот.Сначала формируется стратегия:— какие типы объектов покупать— какой бюджет на один актив— какая ликвидность должна быть— какие сценарии выходаИ только потом под эту стратегию подбираются объекты.Не наоборот.Вчера как раз писал про пример такой стратегии на Тульской.Такие сделки появляются не потому, что «удачно попа

🧭 Street-retail рабочего трафика. Разбор стратегии на примере объекта у метро Тульская.В коммерческой недвижимости есть несколько типов трафика.Есть прогулочный — он красивый, но нестабильный.Есть туристический — сильно зависит от сезона.А есть рабочий.Тот, который идет каждый день.Именно такой трафик чаще всего становится основой самых устойчивых street-retail локаций.Хороший пример — район метро Тульская, Холодильный переулок.📍 ЛокацияЗдание буквально улавливает поток людей, которые идут:🚶‍♂️ от метро🏢 к бизнес-центрам☕ к инфраструктуре районаНа схеме видно объективные данные рабочего пешеходного трафика будних дней.То есть речь идет не о «потоке выходного дня»,а о ежедневном маршруте сотрудников офисов.И это ключевая разница.⚙️ Что происходит в таких местахВ подобных точках лучше всего работают форматы быстрого ежедневного потребления:🌯 еда☕ кофе🚬 табак📦 пункты выдачиЛюди покупают не потому что красиво,а потому что по дороге.Именно такие арендаторы часто держатся годами.📊 Пример экономики на текущих лотах1️⃣ Вьетнамский ресторан📐 69 м²💰 аренда — 496 000 ₽ / мес + к/у📄 договор аренды — 5 лет с 2023 года📈 индексация — 5%Стоимость: 71 млн ₽2️⃣ Шаурма📐 59 м²💰 аренда — 570 000 ₽ / мес + к/уРаботает с 2012 года.Часть помещения сдается в субаренду Ozon.Стоимость: 82 млн ₽3️⃣ Табак📐 24 м²💰 аренда — 298 000 ₽ / мес + к/уАрендатор работает с 2017 года.Стоимость: 43 млн ₽📈 Что важно для инвестораЗдесь работает простая логика street-retail:✔ сформированный рабочий поток✔ долгие арендаторы✔ форматы ежедневного спросаЭто не “концептуальная гастрономия”.Это ежедневная касса.🔎 Плюс фактор развития локацииПо соседству планируется строительство еще одной башни бизнес-центра.Что это означает на практике:📈 больше сотрудников📈 больше ежедневного потока📈 больше оборотов арендаторовА значит — рост ставок аренды и стоимости квадратного метра.⚖️ Как на такие объекты смотрят профессиональные инвесторыКогда инвестор с опытом анализирует street-retail,он в первую очеред

🧭 Одна из рабочих стратегий инвестирования в street-retailЧасто инвесторы смотрят на коммерческую недвижимость слишком прямолинейно:купил — сдал — получаешь аренду.На практике значительная часть прибыли в этом сегменте формируется не на аренде, а на изменении статуса объекта.Пока помещение строится — это один актив.После ввода дома и появления арендатора — уже совсем другой.Разница между этими этапами и формирует рост стоимости.За последние годы через меня прошло довольно много подобных сделок, и именно этот формат чаще всего показывает наиболее понятную экономику.Покажу на свежем примере.📍 Пример такой стратегииВ одном из крупных жилых проектов на юге Москвы появился последний доступный лот коммерции.Все остальные помещения в доме уже проданы.Формат, который инвесторы обычно ищут:📐 94,8 м²🪟 угловое помещение с витринным фасадом🏙 плотная жилая застройка🚇 пешая доступность метро💰 Цена входа: 60 млн ₽(переуступка по ДДУ)🏗 Дом вводится в эксплуатацию в конце года.📊 Потенциал арендыПо текущим переговорам и аналогам в подобных ЖК:≈ 7 000 ₽ / м²Это даёт:💵 ≈ 660 000 ₽ аренды в месяц💵 ≈ 8 млн ₽ в год🧭 Как работает стратегия1️⃣ Вход в помещение до ввода дома2️⃣ Подписание долгосрочной аренды3️⃣ Продажа помещения как готового арендного бизнеса📈 Что происходит с капитализациейКогда объект:✔️ введён в эксплуатацию✔️ подписан арендатор✔️ есть понятный денежный потокон начинает оцениваться уже как арендный бизнес, а не просто как квадратные метры.Для такого формата это обычно:≈ 80–90 млн ₽💼 Экономика сделкиВход: 60 млн ₽Потенциальная стоимость после ввода и арендатора:≈ 80+ млн ₽📈 Потенциал роста капитала — около 20 млн ₽.⚙️ Почему инвесторы ищут именно такие помещения?На практике быстрее всего уходят лоты со следующими характеристиками:✔️ небольшая ликвидная площадь (80–120 м²)✔️ угловой формат с витринами✔️ коммерция внутри плотной жилой застройкиИменно такие помещения чаще всего становятся основой портфелей street-retail.📌 В следующих постах разберу подробнее:—

🔷 Канал переименован. И это не случайно.Вчера мир снова напомнил простую вещь:Геополитика меняется быстрее, чем окупаются инвестиции.🌍 Конфликт на Ближнем Востоке✈️ Закрытое небо🛢 Риски для нефти и логистики📉 Эмоциональная реакция рынковИ сразу — волна комментариев:— «Дубай всё»— «Инвестируйте только в Россию»— «Срочно выходите из зарубежных активов»Я не участвую в шуме.📌 Что важно на самом делеЛюбой военный конфликт → рост неопределённостиНеопределённость → премия за рискПремия за риск → временное замедление сделокЭто не равно обнуление рынков.Это равно паузе.💼 Капитал не любит панику.🧠 Капитал любит структуру.🔎 Главный выводПроблема не в Дубае.Проблема не в Москве.Проблема не в стране.Проблема — в отсутствии системы управления капиталом.Если стратегия построена на:— одном рынке— одной юрисдикции— одном арендаторе— одном сценарииЛюбой внешний шок становится катастрофой.Если стратегия построена на:✔️ диверсификации✔️ ликвидности✔️ сценариях выхода✔️ управлении рискомЛюбой шок становится возможностью.🔷 Почему канал теперь называется«Верхотуров | Управление капиталом» ?Я больше не про объекты.Я про систему.🏢 Недвижимость — инструмент.💰 Капитал — предмет управления.Моя задача — не спорить, где сейчас безопаснее.Моя задача — структурировать сделки так,чтобы инвестор сохранял контрольпри любом сценарии.Геополитика будет меняться.Рынки будут колебаться.Шум будет усиливаться.Система управления капиталом —либо есть, либо нет.И именно об этом теперь этот канал.

Channel name was changed to «Верхотуров| Управление Капиталом»