Внучка урбанистки: Елена Короткова об экономике города

25 лет в центре Шанхае - СиньтяньдиВ этом году четверть века исполняется одному из "классических" шанхайских проектов по редевелопменту исторической застройки в центре города - Синьтяньди. Он стал настолько обычным туристическим местом, что кажется вполне оригинальным и натуральным, хотя это не совсем так. 🤩365 трущоб. Шанхай в конце 1980-х стал проигрывать конкуренцию южным открывающимся городам. И козырем в этой битве за иностранные инвестиции стала земля под новое строительство. Однако большие части города были заняты муниципальным жильем. Шанхай стремился вынуть землю из-под этого жилья и подороже "продать". Решением стал план по "реновации 3,65 млн квм ветхого жилья к 2000 году". Для краткости эта программа получила название "365 трущоб". 🤩52 гектара против 3. В те времена никто особо не церемонился в плане разнообразия партнеров-девелоперов. Район Taipingqiao площадью 52 гектара в центре города был просто передан в 1997 году целиком в долгосрочное пользование гонконгскому инвестору. К тому времени уже был готов мастер-план территории (делал SOM) и выделена первая очередь - 3 гектара как раз того самого Синьтяньди. 🤩Выселить всех. Данный кейс был не про "сохранить привычную жизнь", так что с 1998 до 2001 около 3 тыс человек выли переселены на окраины города. Так как недвижимость была в собственности города, а жильцы были нанимателями, то уговаривать никого не пришлось, хотя были и денежные компенсации и предоставление квартир взамен - все как положено. Судя по оставшимся свидетельствам - сильно не церемонились. Причем расселение длилось довольно долго - когда исторический квартал был уже запущен, некоторые кварталы еще только готовились к переселению. 🤩Все снести. Власти города не сильно переживали за эти кварталы (кроме Дома-музея первого съезда КПК). И выдали разрешение девелоперу на полную зачистку всей территории и перестройку всего. Однако тут надо вспомнить о Бенджамине Вуде - архитекторе, которого считают отцом китайского исторического редев

Любителям хоккея посвящаетсяПосле недавнего финала ОИ по хоккею не могу не рассказать о стадионе, где это все происходило, и об окрестностях (это называется Milano Santa Guilia). Тем более, что там сюжетов хватит на учебник по урбанистике.🤩Сталь и удобрения. Вообще этот район Подмиланья всегда был тяжело промышленным. Здесь с конца 19 века располагался сталелитейный завод Redaelli, рядом - химический завод Montecatini/Montedison. Все эти заводы закрываются в районе 1970-1980 и территория стоит пустой. 🤩Хотели построить мегамаркет и город. Первой идеей относительно "химического" участка была постройка огромного крытого рынка/мегамаркета Euromercato. К тому моменту сеть уже имела 3 крупных объекта в Италии. Но тут не сложилось. На месте сталелитейного завода уже сам город хотел построить компактный и многофункциональный район.🤩Два участка в одни руки. В 1998 году оба участка (общая площадь 120 га) покупает итальянский инвестор. Он хочет строить тут "новый город в городе". В 2003 году товарищ приглашает Фостера сделать мастер-план, который был готов в 2004. Предполагается построить 1,2 млн квм и поселить тут 12 тыс человек🤩Жилье и офисы. Первые несколько лет проект активно строился. Residenze del Parco Santa Giulia - большой жилой проект на 200 тыс квм жилья. Построили большой офисный комплекс - Sky Italia headquarters на 130 тыс квм. Правда с социалкой как обычно не задалось. Но кого этим удивишь. В общем, ничто не предвещало, как говорится.🤩Черная полоса. Финансовый кризис 2008 года потянул за собой кучу проблем на этой территории. Девелопер оказался на грани дефолта. Но самое главное - выяснилось, что товарищи не озаботились качественной очисткой территории от промышленных следов. Они особо ничего не вывозили, просто закапывали и присыпали песочком. Дело дошло до того, что в июле 2010 года на половине участка просто запретили что-либо делать, пока не приведут в порядок.🤩Все заново. Разбирательства, суды, экспертизы продлились 5 лет и к 2016 году на у

100 лет до квартиры в СШАЕсть в нашей отрасли почти аксиома - хотите доступное жилье в стране? убирайте нормативы, разрешайте строить везде и будет вам доступное счастье. У нас в России на этом строится большая теория о нашем достаточно доступном жилье в стране - нормы не самые строгие и в чистом поле можно строить. Михаил Сторпер говорит про США - нет, ребята, все не так. Ну, а кто мы такие, чтобы как минимум не прочитать свежую статью от светил городской экономики?🤩Откуда статья? В январе этого года в Институте LSE, занимающимся вопросами неравенства, выходит статья от Maximilian Buchholz (Беркли), Tom Kemeny (Университет Торонто), Gregory F. Randolph (GIT) и Сторпера. И посвящена она ровно развенчанию мифа о зонировании/нормировании как главном драйвере недоступности жилья.🤩Нормы против жилья? Авторы разбираются, а точно ли вообще нормативные изменения приводят к аким-то шевелениям цены на жилье. Делают это они не сами, а при помощи обзора ранее написанного. Вывод такой - связь если и есть, то туманная и непостоянная. Например, такое написано тут. Отдельно описано любимое дело девелоперов - подождать до лучших времен, даже если разрешили строить больше и плотнее. 🤩Больше строим - доступнее жилье? Это тоже из разряда экономических аксиом. Рост предложения приводит к снижению цены, доступнее квартиры. Ну, логично же? Однако авторы решили и в этом усомниться - и весьма успешно. Опять же при помощи обзора статьей они приходят к выводу, что никаких однозначных связей тут нет. Где-то рост предложения приводит к снижению цены, где-то - к повышению. Даже если "охлаждающий" эффект жилищного строительства есть - то далеко не везде его оценили в масштабе. 🤩100 лет до квартиры. Авторы решили провести эксперимент. Каждый год объем жилья вырастает на 1,5% (так он растет в более чем 90% районов США). Вопрос: сколько лет нужно с таким темпом строить жилье, чтобы цена упала (ежегодно она у них падает на 4% или на 0,6% - два сценария). Причем упала настолько, чтоб

Приходите в гости в среду!КБ возвращается к публичным мероприятиям. И начать мы решили с Арктики (особенно учитывая погоду в Москве - самое оно, кажется).В общем, в ближайшую среду я буду модерировать дискуссию с чудесными спикерами:❄️ Николай Вахтин, доктор филологических наук, профессор, руководитель Центра социальных исследований Севера Европейского университета в Санкт-Петербурге;❄️ Надежда Замятина, кандидат географических наук, географ, профессор ВШЭ, директор Центра арктической и северной урбанистики, факультет городского и регионального развития НИУ ВШЭ;❄️ Екатерина Калеменева, кандидат исторических наук, доцент департамента истории НИУ ВШЭ, Санкт-Петербург, специалист по истории урбанизации советской Арктики;❄️ Юлия Полетаева, директор департамента реализации проектов поддержки предпринимательства ООО «РВБ» (Wildberries & Russ), руководитель проекта «Платформа роста».Разговоры про "там у них" и "тут у нас", "северные надбавки", зимники и авиацию, балки и засыпушки, советских строителей, ПВЗ за Полярным кругом и прочее и прочее. Ну, и про деньги - как без этого))18 февраля, 19:30 мскМосква, ВЭБ Центр, Новинский бульвар, д. 31Регистрация – по ссылке.Приходите в гости в среду!КБ возвращается к публичным мероприятиям. И начать мы решили с Арктики (особенно учитывая погоду в Москве - самое оно, кажется).В общем, в ближайшую среду я буду модерировать дискуссию с чудесными спикерами:❄️ Николай Вахтин, доктор филологических наук, профессор, руководитель Центра социальных исследований Севера Европейского университета в Санкт-Петербурге;❄️ Надежда Замятина, кандидат географических наук, географ, профессор ВШЭ, директор Центра арктической и северной урбанистики, факультет городского и регионального развития НИУ ВШЭ;❄️ Екатерина Калеменева, кандидат исторических наук, доцент департамента истории НИУ ВШЭ, Санкт-Петербург, специалист по истории урбанизации советской Арктики;❄️ Юлия Полетаева, директор департамента реализации проектов поддержки предпринимательства ОО

Квартирный вопрос и ответОдин из самых емких этапов подготовки жилищного проекта - квартирография. Надо решить, сколько, где и каких квартир будет в новом доме. Сейчас это делается чаще всего вручную, хотя у некоторых девелоперов, насколько я знаю, есть заходы на автоматизацию процесса. Решила я поглядеть, чего зарубежный прогресс предлагает по этому поводу инвесторам и девелоперам. 🤩HelloData (США) - созданная в 2023 году платформа помогает с анализом рынка и подбором комбинаций квартир (только для МКД). В основе - ежедневно собираемые объявления о сдаче в аренду квартир, данные с сайтов проектов, публичные отчеты девелоперов. Внутренняя машинка ориентируется в арендных ставках, в планировках, в темпах сдачи в аренду/продажи квартир, характеристиках квартир в плане отделки, удобств и т.д. На платформе есть функция Development Feasibility Analysis - сюда можно загрузить адрес участка, предполагаемый класс жилья, примерную площадь будущего здания. В ответ машинка рекомендует квартирографию, поэтажные планы, перечень сопутствующих сервисов - на основе анализа проектов-конкурентов. 🤩ArkDesign, TestFit (США) - машинки помогаеют с планировками жилых зданий (ArkDesign) или планировками участка (TestFit) с учетом допустимого количества площадей, с соблюдением местных нормативов. Состав квартир надо придумать самому. Предполагаемые ставки аренды/продажи тоже нужно загрузить. Платформы помогают именно с использованием пространства внутри участка - как получить максимальное количество квадратных метров и при этом соблюсти все нормативы.🤩Giraffe (Австралия) - хотя компания и из Австралии, но работает она еще на Канаду и на США. Это более "приземляющая" история, чем HelloData, но менее архитектурная, чем ArkDesign. Тут платформа попросит вгрузить в нее не только адрес участка, но и целевую плотность застройки, предполагаемую типологию жилья (комнатность), базовые денежные показатели (стоимость строительства, ставка аренды и т.д.). На выходе платформа выдает вам ком

Мега-парки на водахСегодня расскажу историю про сеть крупнейших термальных комплексов в Европе Therme Group. А еще это история про то, что не только торговые центры потихоньку превращаются из загородно-плоских в плотно-городские объекты. 🤩Все началось с нефти. C конца 19 века в Германии добывали нефть. Была такая компания DEA (про все ее исторические кульбиты можно почитать вот тут). В 1966 году компанию выкупает американская Texaco и снова начинают искать нефть. В 1983 году в 40 км от Мюнхена они находят не нефть, а источник горячей минеральной воды. Texaco вода была не нужна, и в 1989 они передали месторождение соседнему городу Эрдингу. 🤩Первый и крупнейший. При помощи геотермальной воды город налаживает отопление. А в 1999 году появляется основной потребитель - крупнейший в Европе (до сих пор) термальный комплекс - Therme Erding. Сначала это 70 тыс квм, сейчас - 145 тыс квм полезной площади. По итогам 2023-2024 года Erding - третий по величине потока посетителей водный парк в мире (за 2024 - 1,9 млн человек).🤩Новый тип объектов. Создала комплекс немецкая компания братьев Wund. За следующие 15 лет они построили еще 4 крупных термальных комплекса в Германии (в Баварии, Баден-Вюртемберге, Северном Рейн-Вестфалии). Все они (включая первый в Эрдинге) по сути сформировали новый тип "терм", известных в Европе с древних времен. Теперь это огромные крытые комплексы с пальмами, пляжами и т.д. Все они - вне городской застройки, какие-то поближе к крупным городам, типа Мюнхена или Кёльна, какие-то почти "в чистом поле", насколько оно может случиться в Германии. 🤩А потом пришли австрийцы... В 2015 году братья Wund открывали свой пятый комплекс, а в Бухаресте заканчивали строить что-то очень похожее на их комплексы - Therme București. Расположен комплекс очень похоже на Erding - окраина Бухареста, рядом аэропорт, под ним - источник природной горячей воды. Построили его австрийские компании A-HEAT и та самая Therme Group. Общая площадь комплекса под Бухарестом - 250 ты

Стройте скорееРедкий разговор о жилищном секторе обходится без обсуждения скорости строительства, датах ввода в эксплуатацию и драматичных сюжетов вокруг этой темы. В 2024 году исследовательский центр при LSE решил посмотреть, что делается со скоростью строительства жилья в Великобритании. Для работы собрал команду из представителей географического факультета LSE (Christian Hilber и Paul Cheshire) и Henley Business School в унверситете Рединга ( Michael Ball и Хiaolun Yu). Авторы исследовали ход строительства жилья с 1996 до 2015 год и разбирались, почему все так долго. 🤩Сначала получите разрешение. Система похожа на нашу - чтобы начать строить, надо получить разрешение от Local Planning Authority - местного органа. Если вы начинаете большую стройку, то разрешение получается двухэтапным - сначала общие ТЭПы и очертания, потом подробности согласуются. Дополнительные согласования идут в случае внесения изменений в проект, по поводу объемов доступного жилья. 🤩Локальные планы и политики. Отдельная проблема на этапе согласований стройки - не с чем согласовывать. Судя по анализу, который выкатил Lichfields в 2025 году, только 33% муниципалитетов имели актуальные планы пространственного развития в 2023 году. Даже если общие планы есть, то местный градсовет (Local Planning Authority) состоит из местных политиков, очень чувствительных к местным настроениям. А они как известно чаще всего против новых строек, более того даже логика "больше домов - больше налогов - лучше среда" не очень работает (спасибо уравниловке в распределении налоговых поступлений). Более того, у муниципалитетов нет тольком никакого стимула соглашаться на новое строительство - прямых налоговых эффектов никаких, а социалочку будь добр построй. 🤩Отказ и сдвиг. Эти факторы формируют две стратегии "планировочной ограниченности" - отказ в разрешении на строительство и откладывание этого разрешения. Вот тут - отличная статья про то, как всем отказывают и затягивают сроки.🤩Выживут только крупные. При

На набережной в СмирнеТрадиционно вопрос о наследии в городе трактуется в нашей отрасли почти однозначно - надо сохранять и никаких гвоздей. Те, кто не сохраняет и не ценит - делают нехорошо. Но вот я тут давече в Измире была. А там как бы все непросто с наследием, ибо оно греческое и сохранять его - вопрос спорный и больной. Судя по состоянию греческих фрагментов, он довольно долго решался в пользу позиции "давайте забудем и начнем заново". В общем, очень рекомендую прекрасный фильм об этом городе. Смирна (Греция, 2021)Это самый дорогой греческий фильм за всю историю тамошнего кино. Снят он по пьесе греческой актрисы, писательницы, продюсера и прочая и прочая Мими Денисси. Пьеса шла 3 года в греческих театрах с 2014 года. Шла настолько успешно, что есть даже продолжение - вторая пьеса "Из Смирны в Салоники". Вот тут автор довольно подробно рассказывает, как и зачем она написала эти пьесы. Снимали фильм в Афинах и на побережье в округе. Турецкие СМИ назвали фильм греческой пропагандой. P.S. фильм грустный, прямо очень грустный. Я вас предупредила.

Стандарт на березкиМало какой девелопер нынче выдает в рынок жилье без зелени. Ее там может быть очень мало и строго по нормативам, но что-то зеленое будет высажено. Сколько сажать, чего, куда и какого качества - это уже вопросы интимного характера, ибо сильно влияют на цену квартир. А отдельные девелоперы не просто сажают, но и берут на себя повышенные обязательства в виде "стандарта озеленения". В общем, решила я посмотреть, чего там у мирового девелоперского сообщества с ними - со стандартами и повышенными обязательствами. 🤩 Nomura (Япония) - товарищи в марте прошлого года выкатили инициативу Link NATURE Action - по повышению требований к биоразнообразию и сохранению природы в своих проектах. Выбрали три серии своих домов, на которых будут апробировать эти требования. Суть стандарта +10% к любым нормативным требованиям по поводу процента озелененных территорий, экологии и т.д.🤩 Kanden (Япония) - тоже для серии своих домов определили стандарт биоразнообразия в 2024 году. Суть стандарта - более 50% растений должны быть локальные. Отдельный пункт стандарта - получать эко-сертификаты на зеленые территории проектов (у них в Японии таких аж 3 системы), вешать таблички с названиями на деревья. Ну, уж какие смогли придумать стандарты)🤩 Vanke (Китай) - немудрено, что у передовика китайского строительства есть свои стандарты на все - от мощения до покрытия чаши бассейнов. Специальный раздел - про зелень, состав деревьев, газоны и т.д. Стандарты они не скрывают - публикуют прямо-таки в газетах.🤩Eiffage Immobilier (Франция) - в 2009 году выпустили стратегию по биоразнообразию на своих проектах. Сейчас они меряют всякие изящные коэффициенты (площадь биотопа, степень искусственных преобразований земельного участка и т.д)🤩Heijmans (Нидерланды) - у этой компании принята общая политика биоразнообразия и природной инклюзивности. Смысл политики в том, чтобы оставлять после себя земельные участки в лучшем состоянии, чем они были до прихода сюда строителей. Недавно нач

Ловушка для ЕвропыСегодня расскажу о шикарной работе 2020 года, посвященной регионам Европы, находящимся в "ловушке развития".🤩Что за работа? В конце 2018 года Еврокомиссия ( ее регионально-городской департамент) заказывает LSE работу, посвященную оценке текущего регионального состояния. Авторы - географический факультет LSE в звездном составе, Simona Iammarino, Andrés Rodríguez-Pose, Michael Storper и Andreas Diemer. 🤩Что такое "ловушка среднего дохода"? Это термин, придуманный в 2007 году для описания экономического положения страны. Чтобы оказаться в ловушке, страна дорастает до определенного уровня богатства, у нее средний ВВП, но дальше расти она не в силах. У нее уже слишком дорогой труд, чтобы конкурировать с менее успешными странами, а для конкуренции со следующим классом стран не хватает производительности, либо инноваций. В качестве примеров обычно приводят ЮАР и Бразилию.🤩Что такое "ловушка развития"? Авторы работы говорят, что можно застрять не только в среднем доходе, но и в достаточно высоком/низком. А потому придумывают термин "development trap" - без привязки к уровню дохода. 🤩О чем работа? Основная задача - определить, какие регионы (в масштабе меньше страны) находятся в ловушках развития, имеют высокие шансы туда попасть и почему. Новация тут в применении самой концепции к регионам, а не к странам в целом. 🤩Три ловушки. Регионы раскиданы по трем ловушкам - исходя из уровня дохода, на котором они застряли. Есть регионы в ловушке высокого дохода (Центральная и Северо-Восточная Франция, Северная и Центральная Италия и т.д.) Хотя это все еще богатые регионы (100-120% от среднеевропейского ВВП/душу), но динамика у них печальная. Есть регионы, застрявшие в классической ловушке среднего дохода - например, Южная Италия, испанские Валенсия и Мурсия. У этих товарищей к концу 1990-х ВВП на душу дорос до 75-100% от среднеевропейского и так там и остался. Ловушка малого дохода - это когда вы не совсем уж бедные и даже барахтаетесь, но все рав